中環兩幅「百億地王」 申改150萬呎商廈

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政府大手增加核心區商廈供應，一口氣提出改劃美利道停車場及重建金鐘廊，提供近150萬平方呎商業樓面供應。最快下年度率先推出的美利道停車場，有望成百億地王。

中環核心商業區的土地供應短缺，政府藉騰空或重建區內的政府物業，以提供更多商業樓面供應，包括前身為廉政公署總部的美利道多層停車場，以及金鐘廊均是研究對象。

建議遞城規會 增核心區土儲

經過多年研究，規劃署近日正式就上述兩幅用地改劃建議提交城規會，合共能提供145.3萬平方呎商業樓面，將會在未來幾年內推出，成為核心區的商業地王。

當中鄰近遮打花園、和記大廈的美利道多層停車場，現時為10層高的政府辦公室及公眾停車場，規劃署建議改劃成「商業⑶」用途，以地積比率15倍重建，可建樓面達44.9萬平方呎，除了作商廈發展，低層部分亦可作食肆及商舖。

美利道停車場 呎價料達2.5萬

據了解，美利道多層停車場在完成改劃等程序後，有望在2016及17年度率先推出，由於中環新供應罕有，項目將成為1996年推出香港站上蓋發展計劃2至4期後，核心區近年最大商業樓面供應。

雖然政府考慮區內對於泊車位的需要，地皮重建後須提供至少102個公眾停車位及69個電單車位等，但第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，區內停車位亦有價值，加上供應罕有，地皮估值料達112億元，樓面地價每平方呎約2.5萬元。

若果以現時估值80.8億至112億元，樓面地價1.8萬至2.5萬元計算，有望成為新的百億商業地王。

金鐘廊重建 總樓面逾百萬呎

另一方面，落成逾30年的金鐘廊，亦落實由原「道路」及「休憩用途」，改劃成「商業⑷」，將會重建成1幢最高200米的連零售、食肆等商廈，總樓面多達100.4萬平方呎。

至於金鐘廊重建項目則早在4年前，由政府批出長達7年的租約予連卡佛（香港），市場估計在租期2019年完結前，項目短期內仍然未能推出。

分析認為，地皮位置較美利道停車場更近港鐵站，而且規模亦較大，較容易打造成甲級商廈，預計地皮估值更達261.1億至271.1億元，樓面地價約2.6萬至2.7萬元

香港經濟日報

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由於中環核心區多年來未有地皮推出，故分析預計，美利道停車場及金鐘廊兩幅百億地王日後推出，除了吸引區內大型發展商競投，連部分對甲級商廈有需求的大型金融機構亦會關注。

中環地主會德豐 有意投地

隨着中環街市作保育用途、前政府總部西座轉作律政署使用，中環核心區的商業地供應可以說是買少見少，難得美利道停車場及金鐘廊落實改劃成商業發展，並部署在未來幾年推出，必定成為市場焦點。

由於兩幅地皮規模及投資額較大，相信要中、大型發展商才有能力競投。會德豐屬中環地主之一，會德豐地產常務董事黃光耀指，集團對於核心商業區有頂級的商廈用地推出，將會有興趣競投。

當中位於美利道2號的美利道停車場，鄰近是長實地產持有的和記大廈，與長江中心亦只是相隔一條馬路，以形勢而言，將會是對地皮有興趣的潛在買家之一。

至於金鐘廊方面，現時周邊的海富中心、統一中心等商廈均為分散業權，反而天橋接駁的太古廣場由太古地產持有，加上近年太古積極打造金鐘商業王國，預計該集團亦會對這幅百億元商業地王有興趣。

金融機構 料夥地產商競投

值得一提的是，由於核心區全幢商廈供應罕有，相信亦會有大型金融機構對項目有興趣，不排除會夥拍大型發展商參與競投。

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中環甲廈空置率低，預計即使未來有新供應，短期內甲廈租金及售價仍向上。

港呎租166 全球最貴

據萊坊剛發表全球摩天大樓租金指數報告，截至第二季，香港仍是全球甲廈租金最貴的地區，最優質商廈平均呎租166元，上半年升約1.9%，第二位為美國紐約99元，半年升約2%，而升幅最高為英國倫敦，上半年升達10.7%，現時呎租約79元，全球排第4位。

數字上，本港甲廈租金高出其他地區逾6成之多，反映租金高企。

至於未來中環商廈租金走勢方面，空置率與租金關係密切。據戴德梁行數據顯示，第三季度全港寫字樓吸納量為47萬平方呎，令本年至今全港吸納量升至194萬平方呎，高於本年至今共143萬平方呎的整體供應。

該行資料顯示，中區第三季待租率下跌0.2個百分點，從第二季度的4%跌至本季的3.8%，反映空置樓面甚少，租金平穩向上。

供應偏低 租金年內已升10%

即使目前中區甲廈租金高企，惟近年中環商廈新供應長期偏低，又逢今年租務理想，中資機構連環承租甲廈樓面，租金年內已升8%至10%，近日中環指標甲廈國金2期成交呎租，升至160至180元，貼近歷史高位。

韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國分析，目前中區商廈空置率低，預料租金短期內仍會向上，而市場早前錄得兩宗大額商廈買賣，創立新指標，預計中區甲廈的業主亦會按照新指標而調整叫價，絕不會平賣，故中環甲廈租金及售價料同步上升

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中環商廈空置率跌至1.6%，萊坊預料，明年中區租金再升5%。

近期商廈租務市場平穩，中區方面，中環交易廣場1期26樓全層，面積約1.2萬平方呎，以每月約168萬元租出，平均呎租約140元，屬市價水平。據悉，新租客為中資律師樓，該行原租用同廈高層兩單位，是次屬擴充業務。

至於銅鑼灣區，豐泰地產旗下Tower 535低層全層，每層面積約1.1萬平方呎，合共約2.2萬平方呎，以每月約132萬元租出，呎租約60元。

新租客為日本人俱樂部，主要讓居港日本人聚集，俱樂部提供餐廳及康樂設施。

英皇道1063號 多層獲洽

另消息指，鰂魚涌英皇道1063號商廈多層獲洽租，涉及物業18、19及28樓3層，每層面積約1萬平方呎，合共約3萬平方呎，預計呎租約40餘元。據悉，洽租機構為培新出版社，原租用同區康和大廈，由於物業將重建，故需搬遷至其他商廈。

萊坊指出，由於本年中環商廈租務需求強勁，10份中區商廈空置率跌至1.6%，屬極低水平，萊坊預計，核心區甲廈租金明年再升5%。至於非核心區方面，明年有大批新供應，相信非核心區租金跌5%。

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