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发表于 2020-2-8 13:53:16
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宋城演艺跟踪报告：重大风险点补充与珠海项目点评
来自价投华光001的雪球原创专栏
综合评价：虽然珠海项目已经基本上证实集团其它项目已经在一定程度上“绑定”了演艺谷的选址，但是由于集团本身投入了上市 公司4倍的资金进行演艺谷基础设施建设，地产与酒店能在很大程度上与演艺谷项目相互促进，且该项目一旦成功，则公司能实现演艺模式的升级和突破，可以通过演艺集群的方式提升客单价和消费者黏性，摆脱对景点流量的依赖。综合来看，继续维持评级不变。但未来需要继续密切关注演艺谷盈利能力以及公司与集团的其它项目情况。
宋城房产集团情况：
杭州宋城集团控股有限公司，即宋城集团，中国大型文化集团。旗下的宋城演艺是中国演艺第一股、全球主题公园集团十强企业，连续十届获得"全国文化企业三十强"。集团主业为文化演艺、旅游景区、娱乐综艺、主题酒店等，确立了“宋城”、“千古情”等品牌，产业链覆盖旅游休闲、现场娱乐、互联网娱乐。
其中宋城房产集团以打造理想人居空间为开发主旨，提出景观房产理念并予以实践，形成自然、精致、大气、高贵的项目特色，成功开发了地中海别墅、荷兰水城、湖畔公寓、苏黎士山地别墅、湖畔宽邸、威尼斯水城、丁香公馆等数百万平米的房产，目前宋城房产集团还拥有数百万平米的房产项目储备。
宋城房产与演艺结合案例：
宋城在旅游带动地产方面发展相当不错，以杭州宋城为例，其房产推广脉络为原来主题公园里的所有设施都视为房产的配套,它们从幕后走向台前。在数千亩的用地上,有3个功能各异的主题公园,1个中国最大的氢泉养生中心,1个9洞的高尔夫球场,10个网球场400余亩的绿地300多亩的水面,上千亩的森林......通过主题公园的开发,塑造一个适合人们居住、休闲的环境,真正体现对人的尊重。具体来讲先把几千亩地做一个旅游项目比如以荷兰风格作为表现形式,然后开发房地产,住宅楼下就是公园的商店楼上可以全部卖掉这些得到了**的支持。这样强大的社区配套成为其房产促销的巨大动力。
由此可以直接达到的商业目的表现为，单价可比同地区楼盘搞，销售速度比同地区楼盘块，杭州乐园为地产服务的目的也很强，项目周边均有宋城的房地产项目投资,加上杭州乐园成为休博会的主要参观景点之一,周边的地产项目成为直接受惠者。同时因为宋城集团的进入,附近地价从最初的五万多一亩现在已经到了一百多万一亩。当然他们土地也涨价了。
在宋城的核心发展规划中旅游业务只是为房地产服务。较地产项目而言旅游项目可更为高效地帮助宋城树立品牌,不至于引起各种非议。在宋城集团的业务中,旅游休闲业和地产业是集团未来发展的两大支柱产业。其理想的模式应该是细分这两块业务分别组建旅游集团和房产集团,这两大集团都将隶属于宋城集团,其中将以旅游集团为业务主体发展模式为房产集团出资,旅游集团管理。但房产集团不会做纯粹的地产投资商,所有投资项目必和旅游集团挂钩。
虽然公司在调研纪要中表示，房产不是集团未来的重心，但是这与集团初始透露的战略相违背，而且在接下来的珠海项目剖析中我们可以看出，公司这段话有些言不由衷：
宋城演艺重大风险点补充：
宋城集团旗下三项主营业务，旅游演艺项目（上市公司资产）、景观地产业务以及酒店业务属于集团公司，在宋城集团的业务中,旅游休闲业和地产业是集团未来发展的两大支柱产业。但房产集团不会做纯粹的地产投资商,所有投资项目必和旅游集团挂钩。
具体表现为，上市公司收入来自于门票收入与三项业务将会直接牵涉到“类关联交易”的问题，三项业务联动性搞，能相互影响，在某些特定情况下，集团或许会为了集团利益最大化而牺牲部分上市公司的旅游演艺利益。如为了抬高周边房价而增加主题公园与演艺的固定投资额度，或者为了增加珠海项目客流量，提高酒店入住率而部分牺牲门票价格等。同时，也可能会存在由于集团资金不足导致拖累上市公司演艺项目扩张速度的风险。
虽然公司在调研纪要中表示，房产不是集团未来的重心，但是这与集团初始透露的战略相违背，而且在接下来的珠海项目剖析中我们可以看出，公司这段话有些言不由衷：
宋城演艺珠海演艺谷投资事项的点评
综合点评：
1） 项目投资规模远超以往，类型不同，投资的不确定性较大。此前千古情项目投资一般在5-7亿，1-2座剧院，3000-6000个座位，而珠海项目总投资30亿，24个剧院，55000个座位，远高于此前的各单体项目，也远高于第二大的计划投资10亿的西塘演艺谷项目。定位于演艺集群的新模式，和集团规划的主题酒店、街区等一起构成2-3天的休闲度假目的地，但这种模式在国内尚无先例，宋城是否能创作出足够多又必须足够差异化的节目，这种模式是否能被国内游客认可，创作、运营方面均面临挑战，不确定性较大。
3） 演艺集群模式在国外有成功案例，公司如果能实现演艺模式的升级和突破，可以通过演艺集群的方式提升客单价和消费者黏性，摆脱对景点流量的依赖。法国狂人国主题公园是多剧目体验、定位1-2日休闲旅游的成功范例，在每年不到7个月的运营期内接待超过226万名游客，营收超1亿欧元，宋城管理层最近两年曾多次前往考察。国内演艺市场近年也出现一些广受好评的沉浸式演出产品，如果能够成功运营，会打开中长期发展的空间。
3） 我们所担心集团与上市公司之间独立性不明的风险大概率已成事实。从斗门选址区域，以及当地初始的低房价来看，不管我们承不承认，珠海斗门项目的地产因素很可能已经事实上影响到了项目选址，我们所当心的风险大概率已经成为事实，因为假设不考虑地产项目的情况下，很难想象曾经依赖于景区流量而获取巨大成功的宋城演艺会冒如此大的风险，在第一次巨额投资演艺谷的情况下选一个难有附带流量加成的地址，我们接下来需要评估的是，这个选址已成事实的情况下，它最终能做成什么样。硬币终究会有两面，从投资额上看，集团会额外投资120亿，将有效让演艺谷周边的基础设施得到极大改善，如酒店规格与数量，商业设施等，基础设施的完善有利于促进演艺谷的发展，在这一点上看，宋城集团的演艺旅游、地产、酒店业务三者之间确实有明显的相互促进效应，我们可以理解为，三者都是被绑在集团战车上的。
事件介绍：
9月30日下午，珠海市人民**与杭州宋城集团控股有限公司签署战略合作框架协议。根据协议，宋城集团将投资150亿元在珠海市斗门区建设珠海宋城演艺度假区项目，致力于新一代沉浸式体验型文化和旅游消费内容，打造世界级演艺度假目的地。，选址位置不变：位于斗门区斗门镇黄杨山麓，本次具体修改位置主要包括演艺谷旅游区、演艺学校和两处留用地，占地总面积变更为约126公顷。即等于1890亩，1.26平方公里。
按照双方约定的投资计划，项目将于2021年7月1日前完成一期主体建设并开业。
珠海宋城演艺度假区位于斗门区黄杨山麓，项目预计投资150亿元（其中上市公司宋城演艺投资30亿），由24个剧院、55000个座位组成的演艺集群，4个主题文化街区，2个亲子体验区，4000间主题客房的主题演艺酒店集群和大型演艺人才培训基地等构成，还将举办“一带一路”演艺节和一系列大型国际艺术活动。项目旅游建筑约14.4万㎡、办公建筑约20万㎡、酒店建筑50万㎡和员工宿舍9.6万㎡。按照投资计划，珠海宋城演艺度假区的座位数将超过美国百老汇、拉斯维加斯全部演出座位数，有望成为世界上最大的演艺集群。
规划图如下：
注：长箭头所指地方为居住用地，大概率为地产项目用地
根据询问上市公司董秘办获知：上市公司宋城演艺预计投资额30亿，主要包括项目旅游建筑、演艺设备购置等固定资产投资以及演艺人工费用等，集团出资主要承建演艺谷的其它费用，如酒店建设、办公与宿舍建设、居住用地以及商业用地的建设、拆迁费等，从收入上看，宋城演艺未来收入主要是门票收入以及主题公园内商铺出租费用等，酒店收入与地产物业收入归集团所有，具体房地产项目规划情况暂时未能查到信息。
珠海·宋城演艺谷附近目前还有金台寺、黄杨山、王保水库、御温泉等景区，今后将推动该片区的旅游项目联动。实地看，拟选址地块东面和北面紧邻黄杨山、南至黄杨大道、西临旅游大道。黄杨山位于珠海市斗门区中西部，有“珠江门户第一峰”之称，九峰相连风景幽雅，是登高探险风景胜地。附近历史悠久的御温泉位于珠海市斗门黄杨山西麓，是中国第一家日式露天温泉。
选址图示：
如图，红箭头区域为珠海斗门项目所在地，珠海斗门区斗门镇，黑箭头所在地为珠海长隆国际旅游度假区，二者的直线距离约为30公里，根据调研纪要中张娴与董秘表示，宋城演艺在珠海布局的斗门项目是要对标长隆项目的，由于长隆项目的成功以及巨大的人流量，能为宋城演艺带来信心与客流量，但是实际情况可能没有那么乐观。
首先，长隆的地理位置要明显强于宋城演艺所在地，就在粤港澳大桥的边上，离珠海核心区的距离约为8公里，宋城演艺所在地离珠海核心区为25公里，地理位置上不如长隆项目。其次，二者距离过远，实际上宋城演艺的新项目也很难在客流量上沾到长隆项目的光。
看看大湾区具体的开车路线：
查看卫星地图，斗门区与斗门镇是个什么地方：
从卫星地图上看得到，斗门区并非常住人口密集的区域，经济也不发达，除了一大一小黄色区域为斗门区与斗门镇的人口密集居民区以外，其余地方都是农田，山脉，工厂等。有意思的是，从房价上我们也可以看出一点端倪，珠海斗门镇九月份的房价均价为6739元/平米，而12月均价为9033元/平米。
我们可以获知两个信息：其一、斗门镇在珠海确实属于经济非常落后的地区，该地本身已有的资源难以为宋城演艺借任何的“势”，宋城演艺未来的人流量只能依靠自己的项目建设带来的产品力以及自身的品牌力吸引客流，为自己“造势”。其二、从宋城演艺宣布项目规划以后，短短三个月该地房价上涨了34%，对于集团而言，地产可能已经不容易亏了。
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发表于 2020-1-8 11:42:10