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发表于 2013-6-5 17:24:49
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天津滨海新区写字楼过剩成鬼城 因政策导向所致
http://money.msn.com.cn 2013-04-28 07:38:31 来源: 中国房地产报
本报记者鞠晓波北京报道
随着二线城市写字楼市场供大于求的风险日益增大，诸多机构在此问题的态度也由之前避讳转为一致担忧，写字楼市场正经历从看多到唱空的转折。这一微妙变化的根源在哪？哪些因素在推动二线城市写字楼的供应井喷？
记者：二线城市写字楼的供过于求的原因是什么？
温书阅：二线城市大多数都存在盲目开发、供应量过剩的情况。天津、沈阳、重庆都有这种情况，地方政府都有很明显的政令色彩，盲目开发、提前没有做很好的调查。在中国唯一有成熟趋向的写字楼市场只有北京和上海，深圳、广州都不具备这样的市场成熟度。
写字楼租赁是跟第三产业相关的，一个城市第三产业没有发展到一定的规模，是不具备吸纳大规模写字楼市场的条件的。二三线城市会在一定时期内存在很尴尬的境地，庞大的供应难以消化。原本要持有经营的会转为散售，因为毕竟要收回投资。
周晓骏骅：造成这种供应过剩的原因主要是政府借开发提高政绩，同时也创造很大的经济收益。而这种模式今天看也没有太大的改观。地方政府对于开发商建完写字楼后，市场如何吸纳并没有太多考虑。比如说各地都有超高层写字楼，但到底当地有没有这样的市场需求、需求能不能支撑，这些问题地方政府的考虑非常不周。如果要让开发商选择的话，是不会选择目前这种状态的。有时是迫于当地政府的要求，开发商不进这个市场有些不甘心，进来后不按地方政府的要求去做又很难在当地长期发展，所以开发商即使知道违背一些经济规律和市场规律，也要去做。
公衍奎：这种状况可以说是政府和市场的合谋，是地方政府与企业的共赢模式，使供应量短期增加。对于开发企业来说，因为地方政府有强烈的需求，所以往往会给予企业政策溢价，即用较低的成本可以去做高端的写字楼，或者是有些项目以捆绑住宅的形式出让。市场需求没那么足，但开发企业做这个项目已经盈利了。本来这个项目是没利润的，而通过政府补贴有利润了，导致很多项目的出现。通过这种方式，实际上是政府在让利。这类似于光伏产业，光伏产业不赚钱，但为什么有那么大的生产量，就是因为政府有补贴。一些开发商也在写字楼开发里面拿到了补贴。
而政府推动最直接的原因就是发展冲动。目前，地方政府单纯的住宅用地越来越少了，地方政府希望通过这种公建项目拉动城市发展，促产业、拉就业，所以对写字楼开发有强烈的需求。
如天津滨海新区，出现写字楼供应过剩完全是政策导向所致。而这种局面只能慢慢靠时间去解决，政府给予足够的政策扶持、给予足够的税收减免、给予足够的政策溢价，吸引企业慢慢进来，人气起来后再去消化。但就业的增长、产业的发展还是会慢于写字楼的建设速度，所以其在很长一段时间内，表现出来仍是过剩甚至成为“鬼城”。
但沈阳不太一样，前几年城市扩张速度过快，外围过大，而内部就完全综合化开发，跟住宅市场发展类似，很多城市住宅价格上涨较慢，原因是地多，供需不匹配。
此外，过度开发使更多的政府资源投入到了不需要的地方。未来可能会导致一些金融风险。还有一种可能，就是很多城市出现烂尾楼。拉动城市发展、改变城市形象、增加就业、增加税收这些目标都将很难达到。
记者：面对这种局面，你对于写字楼开发商及地方政府应该进行哪些调整？
温书阅：怎么去解决这个问题，就看如何去定位，我认为还是应该有一个针对客户的产业定位。或者是改变一种方式，以散售或整售的方式去解决初期的压力。总体来说压力很大，前景并不是特别清晰。因为当时很多二线城市做规划时，写字楼市场就是供应过量的。但说前景暗淡也不一定，我们看到，已有一些城市慢慢开始做产业，这是一个好的趋势。比如说天津的武清，主要的趋向就是工业物流，还有一些北欧制造业企业。我认为这是做了一个充分的市场定位的，不去跟主流的写字楼市场比拼，就做这个产业。
周晓骏骅：地方政府初期的规划定位很多都是跟风，一些功能定位没有任何根据。适不适合是要靠专业机构来评估。地方政府在最初期的时候，其实就应该引入一些专业的机构来做。从现在暴露的问题来看，最欠缺的也正是最初期定位。当我们这些机构进入具体某个项目时，其实已经晚了，因为大的区域定位已经规划完了，所以只能去尝试改变某一个项目的未来境遇。
公衍奎：短期内，船不碰壁，地方政府不会掉头。没有看到“鬼城”之前，都觉得这里面还有机会。政府还有发展的需求，开发商也有利益的驱使，这两种影响供应的因素都还在。问题是需求没有那么多了，就会更加供过于求。对于地方政府来说，此时应该掌握好城市发展的节奏和战略。
对于开发商来讲，像沈阳的有些综合体一般都是在城市中心的综合开发项目，又比较集中，同质化比较严重。虽然住宅能回收一部分资金，但很多项目未必能紧靠住宅支撑成本，风险还是很大。开发商应该看到整个商业及写字楼的发展规律，还要看到城市的发展规律和价值。如果有能力创造一个新的城市功能片区，让大家认可，至少在市场不好的时候还有一定的抗风险能力。
记者：在供应过剩明显的城市，开发商已选择散售来化解即将到来的风险。你对此怎么看？
周晓骏骅：散售或整售或许还有些市场，如果是出租，没有几个二三线城市的经济能撑得住。天津有些写字楼的小业主，买的面积很大，但租不出去。供应是一方面，关键是没那么多需求。一些在一线城市成为主力租户的大公司可能到二线城市的办公规模也会多倍收缩，例如在上海办公楼的使用面积可能是2万平方米，在二三线城市或许仅为200平方米，而本地的龙头企业毕竟是少数。因此，二三线城市的写字楼散售是根据当地市场决定的，因为如果持有的话，短期内很难实现收益。
公衍奎：散售能解决现金流的风险，但会面临写字楼品质及管理的问题。另外解决不了整体市场的过剩问题。微观上各个项目有办法解决，但宏观上必须承受这种经济周期。
李赞：坦率地说，二三线城市的写字楼项目以散售的形式快速回笼资金，是最直接的方法。但作为房地产的产品来讲，地理位置永远是最重要的，因此在什么样的区域、同地区同品质的写字楼供应量，散售给谁，这些都需要谨慎分析。对于一些大的买家而言，很多受到了不同行业政策的影响，那么项目和区域是否符合他们大规模买卖的趋势。尽管都是二线城市，但城与城之间却不能简单地一概而论。
记者：前两年的商业地产开发热潮，如今已在各个细分市场显现连锁反应，综合体、零售、办公楼市场相继出现供应井喷、同质化等问题。对此，你怎么看？
周晓骏骅：不同业态有不同的规律，比如说写字楼不好不一定就是综合体不好，商业综合体包括零售业多多少少受到了网络电商的冲击，跟写字楼也有所不同。各有各的特点，并不是某一个业态不行，其他的也都不行。
公衍奎：不同的物业市场周期未必是重合的，有各自的周期特点，相似点是都是经营性物业。但里面也有相同的点，包括城市的需求及机会点是重合的。资金量大的时候总是会促进一些商业、写字楼这类资产性物业的发展。商业地产过剩跟上轮住宅转型潮有很大关系。在资金链宽松时涌进，但资金链稍紧，就会发现这些项目的收益率都不合适。写字楼前两年发展很快，而商业现在正往下走，招商难、开业难。零售业也在转型。各细分市场有各自的周期特点。
李赞：现在的一些写字楼项目，很多都是一些综合体内的项目，这是两种不同的业态，每个不同的项目搭配的比例也不同。有的综合体是以写字楼为导向的，有的是以商业或住宅酒店为导向的。不同的产品，对于客群的需求定位也是不同的。 |
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