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本帖最后由 ccf 于 2013-9-26 01:17 编辑
常州科技金融中心地块西至乐山路、北至辽河路、东临高铁站屋北侧公园，位于新龙国际商务城1.6平方公里核心区内，占地50031平方米，主楼设计高为150米，是未来新龙国际商务城区域内的标志性建筑。作为新龙商务城核心区首个启动项目，科技金融中心的筹建将起到标杆作用，引领着整个区域的开发。
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科技金融中心规划高度约150 米，规划地面面积不大于8.5 万多平米。两项规划指标其实就确定了这幢建筑的长、宽、高。
大厦的功能可以有商业、公寓、办公、酒店等多种选项。然而，大厦以公寓或者以商业为主，显然是不太合适的。剩下的便是纯办公，或者酒店+ 办公。两种定位究竟选哪一种，可能是仁者见仁，智者见智，各有各的考量。但我们以为，不妨从大厦的三种价值尺度做一个衡量。
使用价值。如果定位纯办公，一开始的3-5 年内，大厦的出租率可能会非常低，使用价值无法体现。即使在5 年后新龙国际商务城初具形象，也难以保证有正常的出租率，这是一种担忧。另外，大厦用于纯办公出租的面积至少有6 万平米，这么大体量的待租面积，要容纳多少承租户。据调查表明，承租户需要的出租面积也就2-3 百平米。要想大部分出租掉绝非易事。再一个担忧，是大厦的物业档次难以提高，物业价值也就难以提升。相反，如果是酒店+ 办公的定位，酒店作为一种十分活跃的业态，它的经营会带来越来越多的客源，酒店的客房使用率会逐年提升。酒店旺盛的人气，会带来办公出租的人气。因此，酒店+ 办公的大厦使用价值高于纯办公的使用价值。
引擎价值。如果定位纯办公。大厦仅仅是一个高为150 米的地标建筑。假如引进五星级的国际酒店品牌，则科技金融中心具有两个维度的引擎价值。第一个是对外维度，是对整个新龙国际商务城招商引资的拉动作用， 同时，该区域土地拍卖时有利于提高土地的拍卖价格，也有利于该区域的加速成熟。第二个是对内，五星级酒店有利于办公部分的招商，对办公房出租率有所贡献。因此，酒店+ 办公的引擎作用明显。
投资价值。酒店+ 办公的定位在投资上会超过纯办公投资模式。然而从投资回报的角度，酒店+办公模式会更有价值。从短期看，国际品牌五星级酒店拉升了办公部分的价值；从中期看，五星级酒店能提供稳定的收益和稳定的现金流；从长期看，五星级酒店物业将成倍提高大厦的价值，具有极大的资本运作空间。
我们希望科技金融中心不仅是常高新集团的一份重要资产，也是常州高铁门户的标志性建筑，更是一个地区现代化形象的集中体现。
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