商业快评 | 顶奢定位的「郑州版太古里」来了！

anderain

这是楼主早就准备好的一篇商业展望，就等着今天早上正弘拿地的海报了。
当然，正弘集团也如约而至。以下为正文。

商业快评 | 顶奢定位的「郑州版太古里」来了！

（被国内诸多商业运营商对标的成都太古里 @太古地产）

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

正弘商业、太古地产、郑州铁路、郑州新闻联播、ETERLAINE等，本文为「新商业LAB」的原创内容，文中所用图片如未标注，均为「新商业LAB」的原创作品，未经授权，严禁转载或使用

前言

2023年12月29日，在早已提前引发热议的郑州土拍市场，来自郑州本土的实力企业正弘集团，以8.31亿人民币的总价，众望所归地拿下本月初中止挂牌、而又再度挂牌出让的郑政东出〔2023〕25、26号（网）地块。

（正弘集团发布的拿地海报）

依据这两宗土地出让的产业规划要求，土地用途为零售商业、餐饮、旅馆、商务金融及公园，总用地面积约126.39亩（8.426万㎡），总建筑面积或超25.8万㎡，将建设为包含自持运营的高端街区商业(≥13.5万㎡)、高端酒店+5A甲级写字楼(≥12万㎡)、博物馆(≥0.3万㎡)等功能于一体的城市综合体。

同时，对于投资强度、品牌方面、就业岗位等也有具体要求。例如，要求项目总投资不低于68.5亿元，并对亩均投资强度、亩均年产值、亩均年税强度及商业街区投资强度也做了详细要求，且需提供12000个就业岗位。

在最引入关注的品牌方面，需引入不低于40家国际知名品牌，需引入瑰丽、瑞吉、康莱德、W等酒店品牌其中一家，或前述品牌酒店管理集团旗下不低于前述标准的一家酒店品牌。

（这两宗地块的控制性详细规划）

如此明确的土地出让细则要求，与2021年华润置地拿下一街之隔的郑东万象城地块时如出一辙。上次那场惊心动魄的土拍之后，重奢定位的郑东万象城明确落子郑东新区；而这次万众瞩目的土拍之后，郑州首个顶奢定位的街区商业，或已呼之欲出。

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01

区域潜力与城市雄心

在郑州近现代城市发展史中，「铁路车站」是带来前行动力的核心引擎，车站周边也是快速发展的核心商圈。如建成于1904的郑州站，成就了现今如日中天的「火车站-二七商圈」；而建成于2012年的郑州东站，则全面提速了「郑东新区」的发展节奏。

起步于本世纪初的郑东新区，整体的规划设计无愧于世界级水准，引入的优质资源可谓集全省之合力，如今的城市面貌更是独步于中原。

（鸟瞰郑东新区的金水路立交桥周边 @图源网络）

特别是郑州东站与郑东CBD之间的「政务区」，沿着道路品质及绿化景致都无可挑剔的金水东路，一路向西至金水路立交桥，沿途密集分布着ZF机关、文化场馆、商业设施及办公楼宇等，「郑版长安街」似乎就在脚下。

（郑州东站与郑东CBD之间的政务区的城市资源（新商业LAB制图，仅供参考））

然而，郑州东站建成之前，郑东新区虽已初具规模，却苦于无大型商业体入驻，城市的基建配套也尚不完善，以致片区的楼宇空置率较高，夜间也是灯火寥落，甚至被郑州市民一度戏称为「鬼城」。

那年，为扭转郑东新区的口碑，培育更具活力的氛围，来自台湾、扎根河南的丹尼斯集团应邀而来，打造出大体量、全业态的「丹尼斯七天地」，逐渐改善了区域的口碑与氛围，并为郑东CBD成就「新晋城市地标」奠定了坚实的商业基础。

（鸟瞰郑东CBD的夜景 @图源网络）

如今，郑州东站已成为郑州「米」字形高铁网的「郑中心」，郑东新区也崛起为聚集全河南顶尖优质资源的中原经济区金融集聚区的核心功能区。

基于自身的综合优势，面对新的时代机遇，郑州提出加快建设「国际消费中心城市」的发展目标；而拥有突出优势及纵深空间的郑东新区，无疑成为引领城市商业升级、推动城市经济振兴、书写城市封面的「先锋示范区」。

（「米」字形高铁网是郑州发展前行的活力大动脉 @郑州铁路）

于是，仿效当年在郑东CBD引入丹尼斯七天地而成功激发区域商业活力及联动发展潜力的案例，在郑东新区最为核心的政务区即金水东路周边，推动建设更具商业影响力与市场号召力的高端城市综合体，就成为当地ZF的云霓之望。

郑州ZF的雄心壮志，在本次的土地出让细则中已表现得淋漓尽致，如打造郑州首个高端商业街区，且需同时引入40家+国际知名品牌及奢华五星酒店品牌等。这般极高标准的要求，即便放眼全国，符合条件的在营城市综合体也是凤毛麟角。

（即便是上海新晋商业地标前滩太古里，也只配置了五星级酒店品牌香格里拉 @图源网络）

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02

充满挑战的顶奢定位

缺少积累的操盘挑战

成立于1997年的正弘集团，现总部位于郑州，是全河南最早涉足奢侈品商业的「中原奢侈品鼻祖」。早些年，位于二七商圈的正弘国际名店（后于2008年整体出售），也为正弘集团在郑州高端消费市场赢得了广泛声誉。

如今的正弘集团，业务涉及地产、商业、物业、高科技等板块；旗下的正弘商业，管理商业面积超100万㎡，规划出5条产品线「正弘城、正弘汇、正弘里、正弘文旅小镇、正弘奥特莱斯」；而目前已落地开业的项目，仅为位于郑州的正弘城与正弘汇。

2018年开业的正弘城，总体量约40万㎡，商业体量为17万㎡，以郑州稀缺的轻奢潮尚定位，植入联营基因，打造出赢得市场认可的「类百货购物中心」。2022年，正弘城营业额为38亿元，累计客流达2100万人次，多项数据位列河南零售市场第一。

（位于花园路商圈的正弘城）

2022年开业的正弘汇，总体量近65万㎡，商业体量约12万㎡，是位于高新区的区域型年轻态购物中心，延续了正弘商业「精于营造主题化场景、善于打动年轻消费者、强于构建国际美妆阵容」等核心优势，迅速跻身为郑州西的新晋区域商业地标。

（位于郑州西高新区的正弘汇）

而据LAB君了解，正弘集团计划在郑东新区建设的新型街区商业项目，整体规划、物业组合、建筑设计、品牌引入等，或将全面对标成都太古里。

但平心而论，正弘商业虽有操盘正弘城、正弘汇的成功经验，却已逾26年未涉足重奢商业，且至今仍无与奢华五星酒店品牌的合作经验。

缺少足够的经验及资源，是正弘新项目面临的第一大挑战。

anderain

一街之隔的竞争挑战

与正弘新项目隔街相望的，是华润置地正在建设中的高端城市综合体「郑东万象城」，项目总体量达73万㎡，包括商业体量24.1万㎡的购物中心，及五星级酒店、高端写字楼、公寓及住宅等；其中，高端定位的购物中心预计于2024年底开业。

我们似能窥见郑州ZF的筹谋，即为创建国际消费中心城市，不仅完善位于老城的二七商圈，更发力提档位于郑东新区的金水东路商圈；特别是后者，显然是对标在成都春熙路大获成功的「IFS+太古里」组合，构建郑州的「万象城+正弘新项目」组合。

（郑东万象城的整体效果图）

（正弘新项目最新效果图）

但平心而论，成都IFS与成都太古里「1+1＞2」的竞合案例并非具有普遍性 ，且不论成都的商业能级及春熙路的文化底蕴，成都ZF对土地出让时机及成交价格的节奏把控，及协调同步两大项目的入市时间，乃至于市场周期中顺势而为，就很难复制。

（2014年1月开业的成都IFS @ETERLAINE）

（2014年10月启幕的成都太古里 @太古地产）

而在郑州，上个类似的同商圈高端商业的竞争案例，发生于二七商圈的郑州万象城与丹尼斯大卫城之间；而高烈度的同城市场竞争，导致郑州万象城成为罕见的在运营期下调商业定位的万象城购物中心。

竞合or竞争，是正弘新项目面临的第二大挑战。

anderain

郑州市场的容量挑战

再来看郑州高端消费市场的现状，在河南特别是郑州市场拥有强势地位的丹尼斯集团，旗下位于二七商圈的「丹尼斯大卫城」，是郑州目前唯一的在营重奢商场。

丹尼斯大卫城开业至今，先主动发起与郑州万象城的近乎「贴身肉搏」的残酷竞争，并赢得「城市商业王座之战」；后又以全力以赴的积极调整，成为「华中首家汇聚全球五大顶奢品牌的商场」，且正在冲击新的目标即「年销售额百亿级的商业单体」。

（郑州目前唯一的顶奢商场丹尼斯大卫城）

在美妆领域，丹尼斯集团与各大国际化妆品集团也保持有良好的合作关系，丹尼斯大卫城是郑州美妆品牌最为齐全、业绩最高的商场，并与丹尼斯百货人民店、丹尼斯百货花园店及丹尼斯七天地，组成了覆盖全城主要商圈且力压其他友商的强势组团。

（位于郑东CBD的丹尼斯七天地也正在强化美妆阵容）

我们可得出推论，郑州虽拥有突出的人口优势、区位优势及交通优势，「商业辐射力」却主要限于河南省内，而「商业护城河」还很高，且奢品与美妆的「品牌集中度」也相当高，这或是多家港资企业多次来郑州看场却始终未下定入豫决心的缘由。

所以，当郑州的重奢商场从1家突增至3家，并隶属于3家不同的运营商；而国际奢侈品集团又已放缓在中国内地的拓店节奏，我们就能想象未来郑州高端消费市场或将上演的「神仙打架」。

愈演愈烈的存量市场竞争，是正弘新项目面临的第三大挑战。

（正弘新项目也将面对华中其他城市高端商场的全方位竞争）

anderain

03

顶奢街区的背后深意

就在上月，有关郑东万象城陷入奢品招商的困局，乃至可能下调重奢定位的传闻，在郑州市场掀起了不小的涟漪，也引发了全城热议，甚至连带该项目先前明确将引入的奢华五星酒店，也有可能下调为五星级酒店。显然，这并非「空穴来风」。

仅数天后，紧邻郑东万象城的两宗郑州ZF储备产业用地，就出人意料地以较低的价格被摆上挂牌出让的货架，且地块出让细则的要求，几乎与当年郑东万象城地块的出让细则要求大同小异，甚至引入国际知名品牌的数量，还超过了当年的要求。

于LAB君看来，当地ZF的这番举措，显露了对于争创「国际消费中心城市」的迫切心态，既争取引入更多外地企业，尝试打破郑州高端商业市场过于单一且太过集中的现状；也不遗余力地为郑东新区的商业提档升级，加上来自本地企业的「双保险」。

（在郑州市场，正弘城是仅次于丹尼斯大卫城的销售额NO.2）

而对于实力不俗、眼光长远且格局甚高的正弘集团而言，企业早已在筹谋加大对于商业板块的投入，并计划于未来3-5年内，推动旗下商业项目从大本营郑州，辐射至省内的商丘、南阳、信阳、洛阳，以将商业板块的营业额提升至集团营业额的30%。

（正弘集团正着力布局的省内城市（仅供参考））

（正弘集团新近落定的商丘正弘汇的效果图）

所以，当正弘集团面对郑州ZF满怀期望抛来的「橄榄枝」，即在郑东新区打造河南前所未见的顶奢街区商业，哪怕须面对超出预期的多重挑战；而依托企业的实力、眼界与雄心，也是树立标杆且扩大影响的绝好时机，更或将收获超出预期的商业成就。

时代造英雄，中原何曾少豪气；

大浪淘沙，就让我们拭目以待。

——END——

zzgl2014

太古里的话，周期会特别长。
正弘城的升级版也许是个好的选择。

Biubiubiu_

anderain 发表于 2023-12-29 20:23
03顶奢街区的背后深意

就在上月，有关郑东万象城陷入奢品招商的困局，乃至可能下调重奢定位的传闻，在郑 ...

写的真好收获很多

JBM

确实很难，但仍然佩服正弘的野心和勇气

Alind

很期待，但同时也有两个担心，第一正弘是否有能有能力建250超高，第二正弘是否有能力建一个高奢商场

Biubiubiu_

Alind 发表于 2023-12-29 23:59
很期待，但同时也有两个担心，第一正弘是否有能有能力建250超高，第二正弘是否有能力建一个高奢商场

担心无用，只能相信和期待

zongtongtr

Alind 发表于 2023-12-29 23:59
很期待，但同时也有两个担心，第一正弘是否有能有能力建250超高，第二正弘是否有能力建一个高奢商场

我觉得需要支持给够，那么问题不大，万象和正弘看好可以互补

wyfyln

效果图一般

zongtongtr

wyfyln 发表于 2023-12-30 07:29
效果图一般

效果图看起来和太古里还有差距，主要还是得看细节和品质，

bat23

正弘好运 加油吧