土地改造杂谈系列第三集：2023年广州商业地产漫谈

xmqjs

illusiome 发表于 2023-9-21 16:39
K11不也是找英资中介例如第一太平戴德梁的人一起做？
有本质分别吗？

除了招商团队的接洽，很多品牌重视商场硬件，但广州硬件好的场子真是屈指可数。抛开几个港资场（恒基的星寰不包括在内），硬件能拿出手的几乎没有。看建筑设计、场内动线、软装设计投入等，是国际大所还是廉价关系户设计的，很容易就能感受到差距

说简单的，看看洗手间就知道了。

wspbs

illusiome 发表于 2023-9-21 16:39
K11不也是找英资中介例如第一太平戴德梁的人一起做？
有本质分别吗？

轻奢最起码要开两三个轻奢牌子才算，如MK，蔻驰，mcm，EA等，另外大牌美妆也得开10家以上才算轻奢场

illusiome

wspbs 发表于 2023-9-21 19:15
轻奢最起码要开两三个轻奢牌子才算，如MK，蔻驰，mcm，EA等，另外大牌美妆也得开10家以上才算轻奢场

这种东西过于机械了，商场落子布局是动态额，先上什么后上什么都是要看布局节奏的。
是不是轻奢看消费人群
我在酒说吃顿饭就是三四个coach的包的价格，这些顾客不消费你说的牌子？

四海城连阿斯顿马丁都有，这玩意不比任何轻奢牌还奢那么两个档次？买mk、mcn、coach的有几个开马丁的？

ourdiet

wspbs 发表于 2023-9-21 19:15
轻奢最起码要开两三个轻奢牌子才算，如MK，蔻驰，mcm，EA等，另外大牌美妆也得开10家以上才算轻奢场

这些轻奢牌子一线城市已经没几个人背了，真的，稍微清醒点的女孩子都知道性价比不高。这些品牌的重点已经下沉到三四线城市了。

ourdiet

wangzhe123 发表于 2023-9-21 16:17
也就餐饮不错，一个奢侈品牌都没有！

记得以前番禺有个奥莱店，刚开始还有些轻奢和奢侈品牌的，后来品牌越做越低端了。万国广场也是，别说轻奢了，连Jessica这个价位打折的都没市场，现在只剩运动品牌了。

arctao

wangzhe123 发表于 2023-9-21 16:17
也就餐饮不错，一个奢侈品牌都没有！

各个场子都有各自的特点。四海城老板是做饮食起家的，当然侧重于餐饮了，驾轻就熟嘛。等有高端餐饮的牌子打响坐稳了，再引进奢侈品牌就不难了。

求实

我在这也补充一下哈：招商能力到底是什么？为什么同样的条件某些开发商招商不行，而另一些开发商招商很好？具体来说，太古汇那块地如果是保利越秀来做，招商结果如何？高德置地那块地如果是太古新鸿基来发展，那么结局又是怎样？ 只是硬件？不见得，我归纳如下，大家可以探讨补充下：

运营商由于对经营细节的追求（包括硬件从建造设计之前，会认真琢磨配合招商目标客户的需求，即以需求为导向反过来决定设计）、营造满足中高端品牌所需要展现的购物氛围和格局，自身形成了资料化可传承的持续稳定可靠、成熟且高质量运营经验模版，对商业体的经营“靠谱度”形成一种天然保障。优质的开发商就是这种严谨、高水准的服务的提供商。 在优质品牌与开发商经过多次合作后，优质品牌也会对此开发商产生信赖感。正是这种可贵的信赖感，成就优质开发商卓越的招商能力。

越秀和保利、广州地铁地产和华润、新鸿基、太古等头部优质开发商的差别在哪？就在上面这段中  这就是优质运营商与一般运营商的区别，所以广州不能再等了，标杆地块、枢纽核心地块必须要设置高门槛的原因，把一般性运营商排除出去。 一般性运营商也可以通过努力或合作学习，累积这种软实力，想优质运营商水平靠拢

求实

我的一个建议是，越秀保利广州地铁们，纷纷与头部优质开发商形成合作关系，通过合资开发经营广州的各大枢纽核心地段的商业标杆，从中认真努力学习实践合作伙伴是如何获取优质零售品牌的信赖感的，要想有所作为，提高自己的招商能力，就是从这入手

illusiome

求实 发表于 2023-9-22 13:35
我在这也补充一下哈：招商能力到底是什么？为什么同样的条件某些开发商招商不行，而另一些开发商招商很好？ ...

说白了就是挑客罢了。
硬件设计的时候是没有能力知道具体落位图的。都是后补
主力店的工程需求是什么这很多人都知道，真正难的是站在客户的立场看问题。

我举个例子好了：
天河北某个新开的商场，6楼想做精致餐饮（fine dining），结果他们从招商老总到招商经理，都没怎么吃过fine dining，只觉得人均800以上就可以了。
都是人均800，广御轩的用餐场景和兰亭永的用餐场景是一样的吗？

太古汇强的地方就是能站在客户位置想问题，Dior本来没打算在广州落子珠宝店，是太古汇说服他们的，而Dior开了之后的销售额也的确不负太古汇的信任，给了很好的回报。
他们是真的知道客户的客户是什么人，怎么吸引这些人，怎么为客户创造价值。

而广州本地的招商团队，包括你们说的新鸿基、新世界，对大部分的牌子半懂不懂，同样都是奢侈牌，每个牌子背后的性格也不了解。
如果不是在上海、香港、北京工作过几年的，基本上就是一群批发佬罢了。

illusiome

求实 发表于 2023-9-22 13:42
我的一个建议是，越秀保利广州地铁们，纷纷与头部优质开发商形成合作关系，通过合资开发经营广州的各大枢纽 ...

你这个提议没有实行的空间。

太古汇能成功，就是市里顶着巨大的压力把广州日报从太古汇的股权结构踢出去，让太古集团几乎独资运行太古汇。即便广州日报非常不服，一直去市里省里做关系、投诉，都坚持如此。事实上如果太古汇仍然是广州日报和太古集团合资，太古汇绝对做不到中国第一。
只有东西是自己的，一流的运营团队才会用心做，否则就是敷衍应付。更别说实际运营过程国资会有一堆事情卡外资，因为他们的决策思路不一样的。
一个很明显的例子就是越秀四级酒店，你跟他们合作过就知道了。

另外，所有商业团队都是以营利为目的，合资让别人做老师，这违反了营利为目的，实际施行不了的。
更别说，商场运营其实不怎么赚钱。港资也好、英资也罢，搞这个都是为了土地开发，你让国资把大头给吃了，他们吃啥？
没有住宅/写字楼的开发，他们凭什么跟你合作？放心力进来？
为什么K11会在番禺拿地，为什么ICC会在南站拿地，都是独资的，跟国企合作他们就不拿了，也不会放资源进来。



越秀比起5年前进步幅度很大，虽然还是不及格，但现在已经有外地（青岛、芜湖、廊坊）独立运营大型商场的能力，算是从30分进步到50分。
给时间和空间本地团队，他们会进步。

illusiome

xmqjs 发表于 2023-9-21 16:47
除了招商团队的接洽，很多品牌重视商场硬件，但广州硬件好的场子真是屈指可数。抛开几个港资场（恒基的星 ...

这些都是最基本的，核心还是要懂市场

求实

illusiome 发表于 2023-9-22 19:27
你这个提议没有实行的空间。

太古汇能成功，就是市里顶着巨大的压力把广州日报从太古汇的股权结构踢 ...

不一定，当初远洋太古里，现在的前滩太古里，都是内资和太古一半一半

求实

又如科学城大悦汇，搞得不错呀，但是人家只是轻资产管理，换成权益比例更加低，也比保利等做的商场好很多。原因就是中粮面对商业运营用心很多，自然就会沉淀一套相对好的管理体系，令到入驻商家更信赖

求实

另外，所有商业团队都是以营利为目的，合资让别人做老师，这违反了营利为目的，实际施行不了的。
更别说，商场运营其实不怎么赚钱。港资也好、英资也罢，搞这个都是为了土地开发，你让国资把大头给吃了，他们吃啥？
没有住宅/写字楼的开发，他们凭什么跟你合作？放心力进来？
为什么K11会在番禺拿地，为什么ICC会在南站拿地，都是独资的，跟国企合作他们就不拿了，也不会放资源进来。

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我意思就是，整个项目（含商业、办公楼、住宅）的合资开发，而不是单独把商业拧出来。提醒下：长隆K11（整个项目）也就是广州地铁和新世界合资的，权益对半分

Basten的故事

这个帖子逻辑很好！ 应该、必须加精！！