土地改造杂谈系列第三集：2023年广州商业地产漫谈

frank970

illusiome 发表于 2023-10-18 00:35
volvo作为年轻牌，也不算太low吧。

我为什么强调“首店策略”，是因为首店策略优点很多而且非常强，

有个很奇怪的现象，就是港资在上海成都重庆这些地方的首店策略都做的很好，一到广州港资就拉跨，没动力招揽高能级首店了

frank970

zzd090852 发表于 2023-10-19 09:49
所以k11现在是什么情况，难道准备一直这样围挡吗

昨天去K11楼下看了，感觉现在改造了之后的样子也就那样，没感觉到特别高档的氛围，是大概率原来定的重奢品牌本来就是抱着试水心态来的，然后被捆绑k11ecoast开店的条约吓跑了。K11ecoast那位置根本没什么人，属于商业死角。

zzd090852

frank970 发表于 2023-10-19 10:47
昨天去K11楼下看了，感觉现在改造了之后的样子也就那样，没感觉到特别高档的氛围，是大概率原来定的重奢 ...

改造不出什么花样了，本身商业面积就局限了，现在的看点就是业主计划升级重奢，看招商能不能有新突破，但是一直围挡是什么操作，就算不差钱也不能这样吧，真的有捆绑那么傻的吗，难道深圳招不到好的广州就不配升级重奢了？气死

zzd090852

frank970 发表于 2023-10-19 10:43
有个很奇怪的现象，就是港资在上海成都重庆这些地方的首店策略都做的很好，一到广州港资就拉跨，没动力招 ...

我也觉得，就很奇怪，而且感觉在二线城市反而比较敢下大手笔投资规划，明明西部还拿着财政转移。

illusiome

frank970 发表于 2023-10-19 10:43
有个很奇怪的现象，就是港资在上海成都重庆这些地方的首店策略都做的很好，一到广州港资就拉跨，没动力招 ...

我个人觉得两个原因哈，第一个是透镜原理。
别说本地市民，哪怕是广州的从业者对成都重庆的商场的具体情况都没那么up-to-date地了解，记住的肯定是比较好或者有特色的，那些平平的项目根本不会有人留意。
又或者那块地捂地捂了多久也是没多少人了解的。
别说在成都重庆的场子了，就版里很多人说港资就是天环、IGC、K11、广粤。
小点的港资大家根本不知道（例如岗顶的某个吧），哪怕是和黄的西城都荟，其实也不咋的，不也是港资？

其次，还是叠屋架床问题。
成都重庆（或者青岛武汉），属于是“外派”，不是所有人都主动会申请过去的。所以去的人大部分都是有心做事，而且手下招的人都是当地，又由于当地关系不强，待遇又相对好很多，自然都能招更强的人。
所以更进取的团队，更有责任心的管理层，更强的专业素养，更独立的运行时间，自然出来的效果不会太差。

广州深圳呢，你也看到了，距离香港比较近，首先项目管理层就很复杂，就像K11要跟深圳项目绑定，还不是核心人员之间的个人利益、项目利益和公司利益三者的博弈呗；招的本地的员工呢，也是参差不齐。
再加上广州这边以前商业很容易赚钱，地安特别喜欢贴钱买难受，你真的用心去运营会被人排挤的。
也就是这几年大家发现原来地安商业又土又落后，才有人开始慢慢改革罢了。

现在你去接触的话，港资商业地产机构有外地经验，尤其是有上海经验的人在思路、能力、做事方法都比一直在省内的人高起码一个层次。
同级别对比下。

illusiome

zzd090852 发表于 2023-10-19 11:01
我也觉得，就很奇怪，而且感觉在二线城市反而比较敢下大手笔投资规划，明明西部还拿着财政转移。

因为在那边你敢捂地他们是真敢收地的啊...
你在广州捂地，理由多了去了，例如说周边居民反对啊，不肯拆啊、保育啊之类的。
所以我都说了，地安最搞笑的地方在他们深信的东西一直都是在损害他们自己的利益。
太监操皇帝的心。

redfish

也许值得一提，操盘东方宝泰的基汇资本，和太古有过很多重大商业交易，北京三里屯、香港太古城，前后十几年了。太古城是太古的发家之地，卖给基汇资本几栋写字楼，可能是相信基汇能管理好，不会破坏整个区域的质量

scsb

redfish 发表于 2023-10-19 16:32
也许值得一提，操盘东方宝泰的基汇资本，和太古有过很多重大商业交易，北京三里屯、香港太古城，前后十几年 ...

基汇资本已经卖掉宝泰了，现在的业主是谁？

illusiome

scsb 发表于 2023-10-19 17:04
基汇资本已经卖掉宝泰了，现在的业主是谁？

汇港啊，其实一直执行的都是他们，基汇是那种特别会看合作伙伴和有战略定力的机构。

Troyye

illusiome 发表于 2023-10-8 22:39
哈哈，
每况愈下为什么单位租金在涨？
ok，你们不知道他们租金表这正常，没去询价也正常。

如果只看短期租金，把店铺拆细，租给茶饮和小品牌，租金可以立马拉高；广州本土商业做不上去，很多时候就是太看短期收益。宝泰连接东站，本身就有大量的过路客流，餐饮和茶饮生存不难。说它不好，就是品牌档次越来越弱，客单高一点的品牌基本无法生存，现在就是找些小品牌开刀。另外纯看客流和租金，时尚天河也不差，但无法把这当是优质商业吧。还有，单论首层租金水平和客流，正佳都比太古汇高，也不能代表正佳比太古汇的管理和招商更好吧？

求实

昨天又去了东方爆胎，的确挺好，如果广州每个区都有2-3个这样的场就棒了

illusiome

Troyye 发表于 2023-10-21 20:07
如果只看短期租金，把店铺拆细，租给茶饮和小品牌，租金可以立马拉高；广州本土商业做不上去，很多时候就 ...

手机打字，长话短说
你们本土招商团队的一个很大的问题是没有品牌力认识能力，觉得“客单价高品牌”=“高级品牌”。当然比起只看租金要好很多了，但还是远不够。
所以一直招不到好的品牌，因为根本分不清啥是好的，哪怕碰到好品牌也提供不了足够让他们满意的服务（注意，这个服务不是物管和客服的响应素质）
爆胎也做不到，但他们敢赌首店，也会看首店的品牌特质，这点比90%的本土运营者强。
看品牌只看客单价，而不看品牌背后的客群特质、品牌能量、运营模式，就会出现类似icc招维多利广场的诚寿司去做人均1000日料旗舰店的错误，三输。
一个喜茶首店、寿司郎拉来的资源可不少


扯远了，保泰有muji、丝芙兰、沃尔沃、非凡、小鹏、top toy和乐高，小品牌吗？
尤其top toy和lego这些潮玩店，是爆胎一直做潮店的延续，也是他自我筛选顾客的结果——潮玩、潮妆、潮餐厅，他通过不断做首店让自己的客群天然形成自己商场的内生性。时尚天河的招商能有这么完善的自我客群认识并且付诸实践吗？

again，你们对品牌档次的理解太直观了。这种直观用来写ppt给运营总和大老板没问题，他们喜欢看数据，但用来养场子远远不够。当代电商这么发达的背景下，线下商业的品牌开发必须对标线上且做出独属线下超强的品牌力，最起码要做到强连携性。

至于你说正佳租金，太古汇非一楼非奢牌非主力店位置报1200+，正佳做到吗？不是一个东西，不要硬比了。真的想从太古汇学到一些东西，想想为啥把mo饼房干掉做首饰店、为啥以前大食代这么赚钱要全部拆掉重修。

至于说路过客流这更离谱了，南站路过客流少吗？你早两天才说爆胎沾的宜家的光，这俩地的客流启动位都不一样。
更别说，yq期间东站人流锐减、宜家搬走，爆胎数据反而涨上去，说服别人总得有点逻辑吧？

563589

illusiome 发表于 2023-9-20 23:51
1.请问番禺K11 select叹息的原因是什么？
这个项目他们投入了出乎意料的资源金钱。但这个位置做K11很难 ...

這位兄弟對Resort有一定研究，國內做綜合體的模板應該參照澳門的來做，Retail，entertainment，Art&Culture，F&B，hotel缺一不可。世界上成功的綜合體必須都是五樣齊全。

illusiome

563589 发表于 2023-10-21 22:10
這位兄弟對Resort有一定研究，國內做綜合體的模板應該參照澳門的來做，Retail，entertainment，Art&Cultu ...

嗯嗯，是的，澳门的场子做得挺好的。
不过有个问题，澳门有非常强的“娱乐业”，其余部分的的堆料（无论是硬件还是服务），都是获益于“娱乐业”带来的资金和客流。
其他地方要学这个还真不容易。

antiSB

这里重点讲零售商业，对城市市民、游客而言，对一个城市“商业”的体验主要来自于此。零售商业是一个立方体，一面是国际级-城市级-区域级-社区级四个能级。一面是重奢-轻奢-高端-中端-大众五个档次。一面是百货、mall、街区、奥莱、机场口岸枢纽免税、文旅/主题化/策展型/非标等业态丰富性。

对于广州来说，这个商业体系非常的不健康和畸形，高端乏力、创新业态乏力、高能级商圈太少且过于集中化等等，问题已经是官方民间共识。不知道为社么一些人只要一谈广州商业不行就炸锅，不好意思，在整个大中华区的商业零售圈，广州的拉跨是一个通识了，别说一线了，二线都不如。            

原因在哪？个人的观点，zf、消费力和消费文化、发展商/操盘手，三者都有打板子。

首先，zf缺乏远见、本地保护、放地政策等等，没有认识到商业升级的难度和重要性，没有将好的规划引导、好的交通配套、好的地块、好的发展商集合在一起，盲目的小**不作为，导致商业散乱差、低效盲目发展，且规划短视推进不力，板块预期长期不兑现导致投资商信心差；

其次，在市场消费力上，撕掉社零规模和总量的遮羞布，从产业结构、个税、高端就业岗位来说，广州的高端就业是被北上深拉下很大距离的，跟杭州也难言优势，这也导致了整体消费层次过于偏大中化、中高低端；

而消费观念上，广州真是大中华地区一个“自我围合”的存在，所谓务实、所谓重吃不重穿、所谓不爱慕虚荣，自诩开放早、见过世面、消费观念很先进，大错特错，完全是保守自大，看不到世界的进步。产业升级消费升级其中一点就是审美的升级，仓廪实而知礼节，追求仪式感、社交化、开放性、国际化，无用之用、不同之美、是一线城市必然的自我修养。像广州这种保守封闭且顽固的消费文化，背后是教育、文化、传媒等领域缺乏精英主义和专业主义的人才和引导，导致老人、中庸之人、二三流之人盘踞，失去了引领开化作用。而造成的影响，不仅是零售商业端，乃至于品牌端，广州的本土品牌，很多品牌萎缩老化，走不出去，无法抓住内地消费文化升级带来的扩张机会，包括日化、服装这些当年碾压式领先的产业，目前都被人偷塔，只能守住中低端和供应链优势，中高端品牌和品牌渠道话语权被杭州上海深圳占据？

最后是发展商和操盘手，整个城市的商业人才厚度就是二线水平，港资进来也招不到像样的人才团队，横比北上广深港杭的人才团队和人才开放流动性，接触的从发展商、运营商、品牌商到甲方乙方丙方各个专业领域的公司团队人才来看，广州的团队普遍眼界窄、方法老、标准低，执行力强但是没有想法和创新，并且常常有一种老娘是一线的盲目自闭与自信，一种完全封闭圈子自己玩看不到别人已经进化到什么地步的可怕状态。

有些人不认同，我列几个具体的问题大家思考吧，横向对比下这两年各个城市新开的场子，有没有伦佐匹亚诺这样的大师背书的设计、抄策展型商业的作业有没有抄到位，会员制除了SAM什么时候可以有COSTCO、Fudi可以选、谁能招到SANDRO\AMI\ACNE\Mansion Margiela\Descent\始祖鸟\之禾这些上升期热门品牌、可不可以不要搞那些山寨展，能不能真正引进潮流艺术排行榜Top20的艺术家的正牌授权展...