土地改造杂谈系列第三集：2023年广州商业地产漫谈

xmqjs · 发表于 2023-9-21 11:01:51

东门大官人发表于 2023-9-21 10:56
原来的西城都荟是批发市场？？

最初和记黄埔建起来的时候商场就是十三行的延伸

东门大官人 · 发表于 2023-9-21 11:04:16

xmqjs 发表于 2023-9-21 11:01
最初和记黄埔建起来的时候商场就是十三行的延伸

最初时的档次是不高，但不至于是批发市场

xmqjs · 发表于 2023-9-21 11:04:26

mrzhang 发表于 2023-9-21 10:55
别说K11了。高德置地占据那么好的位置，做成这个鸟样也是无语。

不一样，新世界是有资源也有项目运营成功的经验，现在广州K11出现问题是卡在自己作死上
高德置地纯粹是洗脚上田的农民搞的项目，有钱有地，但没脑没资源，又不愿意跟人合作，只能自己瞎倒腾，折腾成现在这个不伦不类的样子

东门大官人 · 发表于 2023-9-21 11:07:39

求实发表于 2023-9-20 21:24
东方宝泰的确做得很好，希望他的母公司能把流行前线收购，然后复制一个东山版东方宝泰

流行前线面积太小，而且只有一层，很难做强，能做到江南新地就不错了。

shabuwei · 发表于 2023-9-21 11:25:55

刚开始没太看懂前言部分，后来看了另外一个贴，明了。
感谢分享，继续愿闻其详。

求实 · 发表于 2023-9-21 11:48:06

mrzhang 发表于 2023-9-21 10:55
别说K11了。高德置地占据那么好的位置，做成这个鸟样也是无语。

高德置地春夏秋冬是特殊案例，坊间大把信息表明它志不在赚钱，只是xiqian的工具

mrzhang · 发表于 2023-9-21 11:58:15

求实发表于 2023-9-21 11:48
高德置地春夏秋冬是特殊案例，坊间大把信息表明它志不在赚钱，只是xiqian的工具

阴功咯。占据那么中心的位置。

imca · 发表于 2023-9-21 13:01:34

中华广场负一层当初就真是批发市场的延伸，不过已经是好多年之前的事情了。
至于荔湾广场，好久没进去了，不知道现在是不是还在卖玉石。

东门大官人 · 发表于 2023-9-21 13:46:32

imca 发表于 2023-9-21 13:01
中华广场负一层当初就真是批发市场的延伸，不过已经是好多年之前的事情了。
至于荔湾广场，好久没进去了， ...

以前批发市场能带来人气，你知道在星寰规划时不少砖家还提议这里建批发市场以迎合当地特色。

hiadlib · 发表于 2023-9-21 15:06:38

系列好文，顶一个

illusiome · 发表于 2023-9-21 15:14:08

本帖最后由 illusiome 于 2023-9-24 15:35 编辑

xmqjs 发表于 2023-9-21 11:04
不一样，新世界是有资源也有项目运营成功的经验，现在广州K11出现问题是卡在自己作死上
高德置地纯粹是 ...

其实你看新世界在香港的musea也不怎样，K11这个品牌的确就是吃了时代的红利
正如我之前说的art&culture的红利吃足了，在上海一炮而红（第一个K11在香港，其实没有上海K11那么成功）

新世界加码番禺我个人（仅仅是个人意见）认为不是因为纳入规划，而是番禺前两年房价涨到6-10万，他觉得有机会蹦上去。（见我对高周转部分的分析）
市一级规划对大几十亿百亿级别的商场没有影响的。我一开始就说了，商业地产是全国最市场化的几个行业之一，ZF不如发展商。

四海城的招商实力挺强的，苏老板非常用心，打动了很多客户，整体规划第一太平参与得很深而且有差不多一半的面积是第一太平的。
但你看四海城的轻奢消费，也很艰难。
我曾经说过“对于番禺本地的老钱，要么就是TIE住对人字拖去吃龟吃蛇喝干邑，要么就是小年轻直接上华快进珠江新城，为什么要在万博消费呢？”万博的核心用户是new money，但new money现在很多还没上市，200左右的轻奢餐饮、重体验少购物是他们的特征（因为忙）。而且也不太在万博附近。
整体产业分析还要再优化的。但他们已经没时间了，尤其番禺区府。只能先上项目看情况了。
新世界要跑通这个逻辑，还要努力做好氛围运营，非常非常难。
希望他们能做到。

xmqjs · 发表于 2023-9-21 15:17:57

illusiome 发表于 2023-9-21 15:14
其实你看新世界在香港的musea也不怎样，K11这个品牌的确就是吃了时代的红利
正如我之前说的art&culture ...

怎么留住年轻人，不让他们随便上新光华快跑天河路，乃至吸引其他地方的人过来，这就是考验商业运营的能力了，定位，业态布局，宣传能力，招商能力，活动运营能力

wangzhe123 · 发表于 2023-9-21 15:50:29

illusiome 发表于 2023-9-21 15:14
其实你看新世界在香港的musea也不怎样，K11这个品牌的确就是吃了时代的红利
正如我之前说的art&culture ...

你说了这么多，还不是招商能力不行，要是给港资做，肯定会更强啊！

东门大官人 · 发表于 2023-9-21 16:09:22

wangzhe123 发表于 2023-9-21 15:50
你说了这么多，还不是招商能力不行，要是给港资做，肯定会更强啊！

你没看懂他说的吧？说的是四海城的招商不错，但消费不理想

illusiome · 发表于 2023-9-21 16:39:10

本帖最后由 illusiome 于 2023-9-21 16:41 编辑

wangzhe123 发表于 2023-9-21 15:50
你说了这么多，还不是招商能力不行，要是给港资做，肯定会更强啊！

K11不也是找英资中介例如第一太平戴德梁的人一起做？
有本质分别吗？

现在四海城有室内冲浪、有马术馆、有唐宁书店、有人均1000的日料和500的牛扒馆，还有顶配的粤菜馆，还不够轻奢啊？连K11自己搞言几又都关张了好吧。
招商又不是招了奢侈品牌就可以保持租金的。
郑家自己也想搞马术馆呢。

广州现在的招商，太古汇独一档，东方宝泰一档，那几家港资的一档，国资的一档，老牌本地团队一档，散装团队又一档。

四海城大概第三第四档左右，有上升空间，但其实的确不大了。现在你哪怕把gentle monster招过去，番禺人也是不认的。

当然你说K11会不会比四海城更好，我倾向是“会”。但是多出来的“好”的部分到底能不能维持，能不能续租，很难说。

[规划建设] 土地改造杂谈系列第三集：2023年广州商业地产漫谈