土地改造杂谈系列第三集：2023年广州商业地产漫谈

illusiome

LeoLao0814 发表于 2024-2-7 15:30
帖子里面不少人骂府前路不重视所谓的老城区旧改没有跟上海一样搞老城区大拆大建引入你们心目中理想的项目， ...

地安其中一个特点不就是天天骂府前路不干活嘛。所以骂府前路的地安占比颇高。
其实很简单，做地产掮客的大部分都是地安，自然是对高端的领域（例如高端零售）不太了解。
例如大哥你说

怎么没扶持，奈何丽柏开业后大家还是喜欢去香港扫货，而不是跟南京人一样乖乖的给德基送钱

跟我记忆颇有出入嘛，于是找了一下太古汇历年销售额增幅。13年、17年一个波峰；15年、19年一个次波峰。
2013年MO刚开业而且基数低，有高增长不谈，19年香港的特别情况不谈。15年、17年可不是双循环开始的时候。


还是那句话啦，港资没有很多朋友幻想中的那么厉害，事实上广州最好的商场也不是港资；但地安横行、从业者不行也是广州商业地产不发达的原因；造成地安横行从业者不行的原因是广州的商业地产市场过早地成熟，easy money太多（@求实 大哥说老城区小发展商多，但那个其实是寻租的结果，不是原因）
之后才是地方ZF的锅。
综合来说还是@antiSB 大哥所形容的最贴钱。

我跟他的分歧是我看好芳村太古，我也不觉得商业地产对城市发展的作用有大家想象的那么大。

辛识平

其实商业地产主要是网上的人吹起来的，跟比较城市税收是一种行为。
或许对广州来说比较可惜的是，很多与此相关行业的业态没有更新，相关企业在后续竞争中走不出去吧。

HarveyTam

求实 发表于 2024-2-7 16:10
其实丽柏与其这么窝囊，完全可以和隔壁广州友谊一起，再引入一个实力外资搞硬件重建。可惜没有这个心气

丽柏原本谈的西塔商场，但然后越秀还是选了友谊

frank970

辛识平 发表于 2024-2-7 17:50
其实商业地产主要是网上的人吹起来的，跟比较城市税收是一种行为。
或许对广州来说比较可惜的是，很多与此 ...

但是有个很有意思的观察，广州的很多消费品牌都登入了各大高尚商场的显要位置哦，像最新收购回来的CERRUTI 1881，Kent &Curwen都可以视作广州本土奢侈品了，像法国梦特娇总部也在广州，还有女装emu，摩安珂，快时尚巨头ur，护肤品牌丸美，完美日记，梵蜜琳神仙贵妇膏等等

LeoLao0814

frank970 发表于 2024-2-7 20:59
但是有个很有意思的观察，广州的很多消费品牌都登入了各大高尚商场的显要位置哦，像最新收购回来的CERRUT ...

广州在本土时尚和服装美妆化妆品领域底座很深厚的，随着我们的经济不断发展肯定有属于我们自己的时尚快销和奢侈品品牌

hazzzzz

antiSB 发表于 2023-10-22 22:00
这里重点讲零售商业，对城市市民、游客而言，对一个城市“商业”的体验主要来自于此。零售商业是一个立方体 ...

为什么**喜欢“无为而治”
为什么市民喜欢活在自己的世界里，不愿意看到外面世界的浪潮；沉迷于低层次享受，没有高层次的追求
为什么经营者喜欢旱涝保收的无脑生意，不愿意去冒险开拓

说到底，深层次的原因还是广府人的民风性格
——贪爽不愿意吃苦，有一只看不见的手让他们承受不了受力、跳不出舒适区

frank970

HarveyTam 发表于 2024-2-7 20:11
丽柏原本谈的西塔商场，但然后越秀还是选了友谊

西塔不行就要抓紧选其他的新物业，不能因噎废食吧。
不知道丽柏现在还有没有外拓新项目的能力了，广州好几个商场或者说商圈都需要，而且很适合丽柏的加入。

辛识平

frank970 发表于 2024-2-7 20:59
但是有个很有意思的观察，广州的很多消费品牌都登入了各大高尚商场的显要位置哦，像最新收购回来的CERRUT ...

一些个人思考，优质的商业业态未必是高档的，而是上下游资源掌控得比较好的。
他能作为一个品牌推广的媒介，让本地企业在这个节点能顺利走出去，这也很优秀。
广州在这方面或许需要更多的资源。

广州的优势在于中下游资源的积累，你说的企业一个是有历史底蕴一个是早期依赖线上。
如今是互联网时代，线下很多时候并不是品牌站稳脚跟的第一站。

illusiome

辛识平 发表于 2024-2-7 22:10
一些个人思考，优质的商业业态未必是高档的，而是上下游资源掌控得比较好的。
他能作为一个品牌推广的媒 ...

不，优质的商业必然是高档的，因为高档才有足够的利润率做品牌效应，才是商业的核心和商业主体最大的护城河。
所以哪怕是互联网的品牌，例如花西子，也是要做高档高利润的。
上下游资源控制得好本质是个B端的事情。
2C广州要继续发展必须要走高档路线。

Troyye

penkon 发表于 2024-2-7 08:40
老城区没有新增产业，但有目前不错的医疗教育。只能靠好的商业把人留下，再把外区的人吸引过来消费或者居 ...

人是跟着产业走，而商业是跟着人走，医疗和教育对于人口的吸引力只能说是托底作用，如果医疗和教育有决定性，那么SZ 对人口的吸引力不可能超过广州。老城区（越秀老荔湾）人口会继续减少这个趋势不会变，似乎也没有必要变，以后就是以文旅为主，作为历史的见证而存在。但是，作为老城区中的“新城区”——芳村还是需要有产业去支撑的，不然房子就没有人买，更不可能培育出什么高端商业。

Troyye

illusiome 发表于 2024-2-3 19:00
珠江新城已经开发了20多年了，你的skp营业最快最快都要起码8年
也就是30年以上。你一边说
一边又觉得珠 ...

知道你最拿手是吵架，整个论坛差不多成了你的独角戏。但是你在给我扣帽子之前请先看清楚我的发言呀！
白鹅潭如果在20年后再出高端商业，那或许真的可以啊，但这个谁都无法下定论。
而在当下可知的情况，白鹅潭万象城和太古里是在25～27年开业，那时的白鹅潭和当下的珠江新城建设水平完全无法相提并论，所以无法支撑一个奢侈品卖场。
所以，你和我扯20～30年的所谓一级土地开发完全没有意义，30年前广州还是如日中天的年代呢！
另外，如果你想说服我接受你的观点（虽然，我认为我的观点和你的并不完全矛盾，因为讨论的就不是一个点），那请你从一级土地开发的角度讲讲白鹅潭商圈未来的产业发展，或许这样会使商业人更容易接受。
最后，你对白鹅潭这么有信心，请多去深圳华润总部给他们的高管上上课，好让他们也如你一样。

Troyye

illusiome 发表于 2024-2-3 19:20
为什么这么多帖子说广州本地商业地产不好。
就是因为你们这种只有“招商概念”从业者太多。
而其他地方 ...

你就算了吧，拿什么一级土地开发来说商业，当你真的做过一个商业项目再来表演。看你的发言，顶多就是宣传口的人，或是所谓的智库，最喜欢用宏大叙事来糊弄大众。

frank970

illusiome 发表于 2024-2-8 00:17
不，优质的商业必然是高档的，因为高档才有足够的利润率做品牌效应，才是商业的核心和商业主体最大的护城 ...

赞同，优质商业一定是高档商业。
但是市场需要高档中档搭配，既需要太古汇这种超高档大牌云集，也需要像重庆光环，重庆来福士这种体量大，体验感好，新奇特的中高档商场。
刚问世的本土品牌没办法一下子就入驻太古汇，所以需要先去光环来福士这种中高档，对品牌门槛没有过于严格的商场打开市场和知名度，再慢慢往太古汇这种超高档的商业去升级品牌调性和形象。

frank970

hazzzzz 发表于 2024-2-7 21:19
为什么**喜欢“无为而治”
为什么市民喜欢活在自己的世界里，不愿意看到外面世界的浪潮；沉迷于低层次 ...

你这地图炮开的，我都想**了
人都是懒惰的，懒是人类的天性，你凭啥说广府人贪爽不愿意吃苦，我就问一句，谁生下来就愿意吃苦？你告诉我哪里的人生下来就喜欢吃苦不愿享受？

frank970

Troyye 发表于 2024-2-16 15:20
知道你最拿手是吵架，整个论坛差不多成了你的独角戏。但是你在给我扣帽子之前请先看清楚我的发言呀！
...

哈哈倒是希望华润all in广州，多开几个万象城，万象天地，再多贡献几个超高层写字楼和酒店。首当其冲就是金融城500m项目，华润+越秀联手，蛮有想象力的。