蝉联「华东店王」的德基广场，究竟有何神奇？| 南京商业市调①

anderain

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直面挑战的进取心态

聚焦高端的双刃剑

看过德基广场的崛起历程、灵魂人物、独特气质、非凡成绩、极致标准及品牌矩阵等，或许你已可以由远及近、由浅及深地感触到项目的成功内核。

德基广场的成功之处，既有南京包容的城市氛围带来的商业魅力，也有所在商圈积累百年的商业底蕴，更有项目自身专注高端、精益求精、不断进步的商业精神，从而能化解城市经济、省内区位、常住人口等劣势，进阶为具有跨省辐射力的「金陵商业旗帜」。

（彼此成就的城市、商圈及商场 @图源官方）

德基广场的软肋所在，位居城市商业金字塔顶端的德基广场，拥有极高的业绩、利润及影响力等；但平心而论，德基集团却缺乏诸如北京华联（SKP）那般的企业背景，也缺少类似武商集团、丹尼斯集团那般全面布局、向上开花、向下扎根的城市凝聚力与品牌认同感。

南京本地消费者对于德基广场的普遍印象，是「有钱人和外地人去购物的高端商场」；而外省客群对于德基广场的向往之情，也并非牢不可破。聚焦「不食人间烟火的阳春白雪」，是项目的成功之处，也是它的最大软肋。

（奢品林立的德基广场 @图源官方）

所以，我们看到德基广场「始终有危机感」的低调内敛与百般努力，我们也看到项目着力凸显「与城共荣」的在地文化氛围，及融合艺术、商业、科技的「跨界联动力」，我们还看到在其他民营商场很少见的「党建角」。纵然如此，新的挑战，早已悄然而至。

（正在德基美术馆内举办的《金陵图数字艺术展》）

（二期项目西侧外墙保留的「胜利电影院」复古门脸）

（位于一期项目顶楼近空中连廊处的「党建角」）

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大本营的竞争新局

目前，德基集团旗下仅有1个在营商业项目，即位于新街口商圈的德基广场；同时，企业还有4个在建商业项目，其中3个位于大本营南京，即「德基广场三期项目」、位于河西CBD的「德基世贸中心」、位于城东仙林的「德基文化艺术高端商业中心」。

（德基集团在南京及徐州的项目布局（仅供参考））

近些年，得益于德基广场等标杆商业项目的推动，南京的城市商业取得了长足发展，也吸引了更多的头部商业地产运营商进军金陵。

如新鸿基地产旗下的「南京IFC」，计划于2023年开业，将带来包括CHANEL等国际一线大牌在内的豪华阵容，打造为河西CBD的「顶奢商业地标」；在新街口商圈，与德基广场隔街相望之地，香港置地也正在建设潮奢定位的「金陵中環」。

（南京IFC是包括顶奢商场、安达仕酒店及高端写字楼的城市综合体）

（金陵中環是香港置地在中国的第4座「中環系」高端项目）

面对多元竞争，德基集团因势利导，主动将德基世贸中心的定位从「高端顶奢」下调至「潮流时尚」；而对于无可替代的德基广场，德基集团的态度是「全力巩固并扩大优势」，既积极升级在营项目的硬件、场景及品牌，还备有「伺机而动」的三期项目。

（正在「积极准备动工」的德基广场三期项目效果图）

（三期项目的场景更为多元，将与一期及二期项目连成一体）

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落子苏北合纵连横

不谋全局者，不足以谋一域。眼见南京新一轮的高端商业竞争即将拉开帷幕，胸有韬略的德基集团自然不会「困于一隅」。在多年之前，德基集团就已未雨绸缪，以期利用省内主场优势主动出击，落子苏北核心城市徐州，构建「合纵连横」之新态势。

2020年3月，经过多轮艰难谈判，德基集团终于得偿所愿，全面接手位于徐州核心商业圈的当地知名烂尾项目原雨润国际广场，计划打造包括259米双摩天塔楼、商业体量达17万㎡的徐州首座重奢购物中心及德基美术馆的「徐州德基广场」。

（计划于2024年年底开业的徐州德基广场）

我们在前文曾说到，江苏是藏富于民的经济强省，但省会南京的首位度偏低，且有苏南、苏中、苏北等多个地理概念；各大区域或自成一体，或被省外强市的都市圈覆盖，或能形成辐射省外的跨省经济圈等。可谓你中有我、我中有你，互动频繁、互不认同。

正如有着「HJ」别称的南京，是辐射皖、苏、浙三省的区域中心城市；位于苏北的徐州，也被戏称为「淮海省省会」，拥有辐射苏、皖、鲁、豫四省部分区域的强势影响力。德基集团布局徐州，既能与大本营南京构成掎角之势，更能借徐州之利开拓新局。

（南京及徐州经济圈辐射范围（仅供参考））

在本世纪初，生而逢时的德基集团，在南京成就了一段商业传奇；
二十多年后，已抵山峰的德基集团，于众强环伺下，正勇攀新巅；
我们期待，在金陵这座古往今来的文化商业大城，QZ更加高扬。

Zhousheng

顶个先

wakali

大片来了👍

xqkwade

djq2016

德基的发展传奇有自身的努力，也有港资和央企顶级奢场暂时缺席的因素，未来随着港置金陵中环、新鸿基IFC的加入，市场如何演变我们拭目以待...

Loukas谢杨

好帖，支持楼主！

红日23

好帖，支持楼主！

walker_hou

很详细
就是河西德基不知何时了

大侠留步

图文并茂，好贴好贴

569225589

好帖，支持楼主！

kirby19972005

这个帖子写得真用心，分析的十分到位。

losec

分析到位，好帖，支持楼主！

netarea

感谢楼主的大片，非常专业，非常详实！