苏州市区商业网点规划(2017-2035) 在我看来,苏州近十年来的城市商圈演变可以划分为三个阶段: 1、老城区单中心商圈格局打破 2009年苏州久光开业,一度成为苏州奢侈百货的代名词。可以说,苏州久光的起势,一举将金鸡湖畔顶级商业的基调夯实,也为外来入局者投资园区奠定了信心,之后,新光天地、诚品无一不掀起一波关注浪潮,也就是从那时候开始,苏州老城区传统三大商圈观前、石路和南门逐渐式微。 2、各区域商圈崛起 2012年,发生了两件大事:苏州提出「一核四城」发展规划和苏州第一条地铁线路——1号线开通。前者,意味着商业中心的扩散、多中心商圈的崛起;后者标志着苏州商业正式进入了TOD时代。 「一核四城」发展规划将中心城区的四个方向分别规划了四个全新的城市核心,分别为东部园区综合商务城,北部高铁新城,西部生态科技城以及南部的太湖新城。 四个全新城市核心的出现,带来了苏州多中心商圈的崛起。东部环金鸡湖商圈、北部相城商圈、西部狮山商圈、南部吴中商圈都涌现出了一批代表性项目 。 伴随1号线的开通,苏州的TOD商业也逐渐进入全盛时代,诞生了如狮山天街等代表性TOD项目,并且这股热潮延续至今,仍有大量TOD项目等待入市。 3、传统商圈复兴 近日,苏州公示了一则重磅方案《苏州市姑苏区国土空间规划近期实施方案》。方案涉及古城交通几大利好,包括新建8、9、11、14号地铁。一直以来,苏州古城区最受人诟病的就是其交通。随着5号线的开通以及未来4条地铁的建成,势必大力改善老城区拥挤不堪的现状,为老城区导入更多人流。 交通的利好为古城带来了新的生机与活力,未来多个商业入市,也将借此东风,为传统商圈打开新的局面。 南门商圈:式微OR振兴? 苏湖熟,天下足。 一幅《姑苏繁华图》将当时姑苏城的市井风貌、官衙商肆、田园水乡跃然卷上,这也是很多外地人心目中的姑苏老城。 姑苏繁华图 它由观前、石路、南门三大商圈组成。其中,观前街最早形成商业氛围,成为苏州老字号聚集地;石路地处古城中心地带,著名旅游景点山塘街就在其不远处。 我们重点来聊聊南门。 作为古城道路中最具天然和人文景观的一段,吴宫泛太平洋酒店、盘门景区等文化景点都在南门内,是展现苏州城市风貌的「都市旅游景点」与「滨水时尚休闲文化娱乐中心」。 相比观前和石路,南门商圈起步较晚,却是见证苏州商业变迁的地方。 南门商业历史悠久,上世纪八九十年代,南门商场、南门小商品批发市场都是苏州人常去的地方,在工人文化宫看书、游泳、看电影和溜冰,是很多 70后和80后的回忆。 1996年,苏州泰华商场的开业,标志着南门商圈氛围的「全面成熟」。伴随LV等重奢品牌的进驻,南门商圈一举成为苏州高端商业地。 伴随着苏州规划变迁,曾经见证南门繁华一时的小商品市场等逐步搬迁,泰华之后也未有与之相匹敌的商业再现。 「交通不畅」和「人口外溢」是南门商圈式微最主要的两大原因。 好在,十四五规划中,苏州再次肯定「一核四城」的「一核」姑苏区的核心地位。各类利好逐步释放。 6月底轨交5号线开通,将与轨交4号线一起在南门站交汇,形成一个大十字,覆盖苏州大市。4号线是苏州的纵向主干线,它的重要意义在于将吴江纳入了承运体系,实现「南北全贯通」。5号线则是苏州横向大动脉,沿路串起多个旅游景点,可以说是一条「旅游专线」,直接将苏州大市客群和苏州旅游客群输送至南门商圈。南门站作为4、5号线换乘站,更是处于绝对市中心。 苏州轨道交通5号线线路图
南门内现有多个高端住宅项目,聚集着大量有品位、有实力的优质业主。高端客群的集聚,为南门商圈提供了天然的高品质客群基础。 十全街、双塔市集等项目的升级再造,重新吸引了年轻人的目光,大幅提升了南门商圈的关注度。商圈整体商业氛围更为时尚、年轻、有活力,呈现出优质年轻客群回流的趋势。 在「交通」和「客流」双重利好的形势下,南门商圈实现了自身的「内向螺旋式」迭代,迎来复兴机会。 众多知名开发商也嗅到了这一趋势,龙湖、仁恒、金地商置等都加入了战局。相较于露出较多的龙湖胥江天街、仁恒仓街商业广场,苏州金地广场更为低调,但我却发现了这个项目的有趣之处。
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