以沪为师，汉尤可兴 | 上海商业市调

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• 小结
  

由于时间有限，还有多个代表性的商场没能去成，而由于上海商业市场博大的体量，L君的本次市调只能是管中窥豹。

结合自己的所见所闻，以及和上海本地同行的沟通交流，L君不仅看到了上海作为中国商业先锋城市的包容、创新和进取，也看到了其对内陆城市商业市场的带动作用，更看到了武汉商业市场的发展之路。

（夜色中的上海淮海中路和黄陂南路路口）

本次L君市调的多个商业项目，除新鸿基、太古之外，新世界发展、瑞安、复星、华润等都在武汉有建成或者在建的重量级商业项目，这些优质的商业地产开发商，不仅把在上海验证成功的商业理念带到武汉，也通过自身桥梁纽带的作用，持续把优质的零售品牌引入武汉，不断推动武汉商业市场的进步。

未来几年中，武汉的商业零售市场不仅增量井喷，将有多个优质项目入市，也将带来一大批首进品牌；同时，存量市场中的多个老旧项目也有升级改造的需求，上海K11、上海新天地、华润时代广场等多个项目的改造经验十分值得学习。

（别急，已在来汉的路上）

关于商业竞争和市场容量，在和上海同行的交流中，L君发出了灵魂拷问：上海的商业市场也用过类似武汉现在的同业竞争、强势打压以及双向排他吗？

得到的回复是当然有过，当年的百盛是如何强势，不断并购，四面出击，唯我独尊；当年的星巴克是如何强势，不签排他，不进商场。

如今，上海的商业项目百花齐放，各具特色；上海的咖啡品牌如雨后春笋，同一家商场内多家咖啡品牌比邻而居已是常态。

所谓的强势、打压、排他，说到底是由于市场竞争不足导致的，当新鲜血液持续流入，当市场竞争力不断加强，当商业环境不断改善，当市场容量不断增加，当城市能级不断提升，现阶段的很多问题都会消失甚至反转。

（上海地铁1号线黄陂南路地铁站出入口，其地下通道连接上海K11和新天地广场，在A商场里面会看到B商场的指引牌，在上海已十分常见 @商业咔）

（建设中的武汉恒隆广场，其空中连廊将武汉轻轨1号线利济北路站、武商国际广场、武汉恒隆广场相互连接）

商业骨子里的排他性、市场不可或缺的竞争性、新时代背景下的包容性，既相互排斥，也相互融合，并共同形成推动市场进步的向心力。

商业的繁荣和城市的发展紧密相连，推动商业进步，不能仅靠商业本身，也需要我们城市的能级不断提升。近代史上的武汉有着很多与上海相似的记忆，在挖掘城市内涵方面，上海也有很多值得我们学习的地方。

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02 近代历史之城

相似记忆 保护利用 国内前列

行走在上海外滩和黄浦江边，穿行在那些高大厚重的历史建筑之间，漫步在老租界区的梧桐树下，看着那些石库门里弄，在汉口中山大道周边老里分长大的L君有种似曾相识的感觉，仿佛跨越了地域之隔，仿佛穿越了百年时光。

• 上海外滩
  
  

这里曾是中国近代史上外国在中国建立的第一处租界区，并逐渐发展为老上海的“十里洋场”，素有“外滩万国建筑博览群”之称。这里矗立着的52幢风格各异的近代欧式建筑，与隔江相对的陆家嘴金融区的摩天大楼群，形成了古典主义和现代风格并存的城市建筑，也成为了上海的象征。

作为一名热爱历史和建筑的商业地产人，L君不会错过这里，并真心希望拥有诸多相似历史建筑的武汉能看到差距，取长补短。

（四川中路沿线的历史建筑）

（从四川中路转到滇池路，穿过这些高大厚重的建筑，黄浦江畔就在眼前）

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（在陈毅广场看身后的百年外滩和对岸的陆家嘴）

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（外滩历史建筑群，如果你是武汉人，是否觉得有种熟悉的感觉？）

（外滩的观光巴士）

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位于武汉汉口江汉路、中山大道、沿江大道周边的“汉口历史文化风情街区”，其周边环境、历史沿革、建筑形态等与上海外滩十分类似，这里各式风格的欧式建筑，也被誉为中国内陆城市的“万国建筑博览会”。

（汉口青岛路周边）

（位于汉口兰陵路的巴公房子、季凡洛夫公馆）

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（汉口江滩沿线的历史建筑群）

（2019年12月重装开业时的武汉中心百货和对面的邹协和金号旧址）

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• 老法租界
  
  

在上海的传统城区，不仅是在外滩，在老法租界以及诸多的石库门里弄，都能发现与武汉相似的地方。上海不仅是内地的商业先锋，其在城市治理、建筑保护、文化发掘等方面都值得武汉学习。

（上海淮海中路，从巴黎春天淮海路店看淮海坊，旧上海的摩登和新上海的繁华在此交融 ）

（武汉汉口中山大道，与上海淮海坊同时期建成的积庆里，摄于2018年 @玩摄堂）

（老法租界的林荫道和街心公园）

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（从陕西南路、复兴中路、衡山路到建国西路，一路的街边店铺、酒吧、民居、酒店和咖啡店，上海的都市生活尽在其中）

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（武汉汉口的解放公园和门前解放公园路两旁的法国梧桐，曾经是老汉口西商跑马场和连接旧租界区的道路）

（位于武汉汉口的旧法租界，岳飞街周边）

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（位于珞珈山街的街心小花园）

历史建筑的保护和商业开发的融合，城市内涵的发掘和文创园区的结合，上海无疑走在了国内前列，也为其他城市做出了表率。

武汉不仅有着与上海极为类似的历史建筑群，还有着与其相似的工业建筑群，如何利用这些大体量的工业建筑进行再次开发，上海再度成为武汉的榜样。

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03 文创之都

老旧建筑 改造利用 可为我师

上海不仅是中国的经济、商业和交通中心，也是中国重要的工业基地。近代以来的百年城市发展史，使得城区内有着大量的工厂、码头等老旧建筑，作为文化产业发达、商业思维超前的文创之都，上海在文创园区的建设和营运方面的经验，十分丰富。

本次市调，L君去了黑石M+、船厂1862、老码头三个文创园区，其分别是由历史建筑、老旧工厂、码头仓库改建而成，代表了不同的建筑形态和改造模式。

同处两江交汇之地、同为传统工业基地的武汉，这三种建筑形态在其城区内也有大量分布，其中相当部分已成为工业遗产建筑和历史保护建筑。

• 黑石M+
  
  

位于复兴中路1331号的黑石M+，于2020年4月新近开放，因上海历史文化保护建筑“黑石公寓”而得名，其地处老法租界的梧桐树下，紧邻上海交响乐团、上海音乐学院，周边极具文艺气息。

黑石公寓由美国人J. H. Blackstone建于1924年，楼高6层，曾是上海最豪华的公寓。如今，其约1000平方米的第1层改造为音乐主题图书馆和音乐咖啡厅，并与音乐家工作室、音乐主题餐厅、精品设计酒店和音乐文化交流中心共同组成以音乐为主题的文化创意主题街区。

（项目效果图 @黑石M+）

（黑石公寓实拍图，其是整个项目的核心部分 @新上海小资美食）

（黑石公寓极具辨识性的建筑外观，其2楼以上仍然作为民居，文创功能的开发和居住功能的保留，两者的相互协调和融合值得思考和学习）

（黑石公寓1楼的幸福集荟书店和drops咖啡，走廊和拱门，音乐和咖啡，复古的慢格调）

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（户外街区、音乐主题酒店和音乐交流中心）

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• 船厂1862
  
  

项目位于浦东陆家嘴滨江金融城上海船厂地块内，是区域内少有的改造项目，于2018年9月底正式对外开放。船厂的历史，上溯清朝同治元年，即1862年英商所设的祥生船厂；这里的厂房，见证了上海滩一个半世纪的现代工业文明。

船厂1862，是建筑设计大师隈研吾操刀，以原上海船厂锻机车间旧址改造而成的艺术中心，地上5层，地下1层，总建筑面积3.16万平方米，主要由剧院区和文化商业区2个部分组成，其也是船厂改建项目的收官之作。

（船厂1862是陆家嘴滨江金融城中的多个商业项目之一）

（项目周边鸟瞰图 @ Arup奥雅纳）

（项目效果图）

（改造前的老厂房）

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（其紧邻黄浦江畔，景色十分优美，项目外围设施了大量外摆区，可以想象夜间的热闹）