招商外滩玺项目已经出地面，楼板价81,086元/㎡

古书眼 · 发表于 2020-7-3 17:22:25

本帖最后由古书眼于 2021-5-19 15:01 编辑

虹口158街坊（嘉兴路街道HK271-01地块）今日开拍，经过百轮竞拍，最终招商地产以44.04亿总价拿下该幅地块，溢价率达28.4%，以54,312.5平方米计容面积计算，楼板价约为81,086.306元/㎡，若扣除5%保障房面积之后，楼板价约为85,354元/㎡，该价格符合市场此前预期，与北外滩世界级会客厅的价值相匹配。

古书眼 · 发表于 2020-7-3 17:23:45

本帖最后由古书眼于 2020-7-3 17:31 编辑

值了，等了3个多月重拍，从3月的34.34上升到44.04亿，高了将近10个亿。

dayangdahai · 发表于 2020-7-3 18:41:07

本帖最后由 dayangdahai 于 2020-7-3 18:42 编辑

楼面价8万，售价常规是楼面价的2-3倍，到时要20万呐！白金湾新外滩花园现在才10万。这可是虹口啊。。。O(∩_∩)O

wfafu · 发表于 2020-7-3 18:54:37

dayangdahai 发表于 2020-7-3 18:41
楼面价8万，售价常规是楼面价的2-3倍，到时要20万呐！白金湾新外滩花园现在才10万。这可是虹口啊。。。O( ...

售价是楼面价的2-3倍？不可能吧

shdvg · 发表于 2020-7-3 19:08:32

dayangdahai 发表于 2020-7-3 18:41
楼面价8万，售价常规是楼面价的2-3倍，到时要20万呐！白金湾新外滩花园现在才10万。这可是虹口啊。。。O( ...

ZF有限价规定的，静安中兴路地王了解下

norggio · 发表于 2020-7-3 19:09:08

招商眼光独到，北外遍地是黄金

dayangdahai · 发表于 2020-7-3 19:28:48

本帖最后由 dayangdahai 于 2020-7-3 19:33 编辑

wfafu 发表于 2020-7-3 18:54
售价是楼面价的2-3倍？不可能吧

差不多的。听在上海做开发的长辈说过，不计入隐性不可描述成本，楼面价的1.5-1.6倍保本。（拿地的钱过去大多走信托或者银行，开发周期内，利息也算在成本里面。）

开盘卖楼面价2倍是正常水平的。赶上刺激楼市的周期，随着卖随着涨，那就厉害了。3倍的也有。捂盘惜售就是这么来的。

haoayoumingg · 发表于 2020-7-3 20:53:19

这个地块能看到黄浦江吗？

shdvg · 发表于 2020-7-3 21:22:52

周家嘴路以北离江有点远

探戈舞姿3 · 发表于 2020-7-3 21:37:03

dayangdahai 发表于 2020-7-3 19:28
差不多的。听在上海做开发的长辈说过，不计入隐性不可描述成本，楼面价的1.5-1.6倍保本。（拿地的钱过 ...

狗屁不懂，开发成本除了楼面价其他建安装饰都是固定成本，哪来的倍数关系。建安一平三四千块钱足够了。这个地块开盘十万以内都能赚不少

ruliruli · 发表于 2020-7-3 22:15:27

dayangdahai 发表于 2020-7-3 19:28
差不多的。听在上海做开发的长辈说过，不计入隐性不可描述成本，楼面价的1.5-1.6倍保本。（拿地的钱过 ...

15万限价了解一下中兴路地王开发商亏成狗了 zf说你只能卖这个价你只能听

dayangdahai · 发表于 2020-7-3 22:46:15

本帖最后由 dayangdahai 于 2020-7-3 23:09 编辑

探戈舞姿3 发表于 2020-7-3 21:37
狗屁不懂，开发成本除了楼面价其他建安装饰都是固定成本，哪来的倍数关系。建安一平三四千块钱足够了。这 ...

上来就喷，成本是全部核算下来的，当然没有固定的倍数关系。可大可小。只是做一个粗算。

各种税费，管理成本，营销成本，建安成本这是好算的。而融资成本变量最大，几乎没有开发商全自有流动资金开发。融资成本10%-30%的都有。最大的变量是企业期望利润率，10%也有，50%的都有。

按以往经验，房价卖到楼面价的2倍甚至以上有什么好奇怪的。

就说云锦东方当年6万多一期开盘，是拿下龙华机场地块楼面价的多少倍！

只是这两年调控，压制了

dayangdahai · 发表于 2020-7-3 22:49:16

ruliruli 发表于 2020-7-3 22:15
15万限价了解一下中兴路地王开发商亏成狗了 zf说你只能卖这个价你只能听

是，确实，不是以往的黄金时代了。房价特别敏感，调控力度大。

探戈舞姿3 · 发表于 2020-7-4 00:36:49

现在的期房都会压购房者的2年左右的预付购房款，这是多少的利息。还有压建筑承包商的工程款，地下车位的钱，后期物业的钱，税费什么的主要是跟利润走的，利润低，几乎税也很低。只要开发的规模足够大，不断的有购房者，开发商就是空手套白狼的，一本万利。里面门道多着呢，小弟弟。

探戈舞姿3 · 发表于 2020-7-4 00:43:24

dayangdahai 发表于 2020-7-3 22:46
上来就喷，成本是全部核算下来的，当然没有固定的倍数关系。可大可小。只是做一个粗算。

各种税费， ...

融信万科110亿地王楼板价12万，ZF批12.98万，亏多少？融创泗泾3.8万的楼板价，精装卖4.5万，亏多少？告诉你只要能卖出去，就不会亏，除非是砸手上了

招商外滩玺项目已经出地面，楼板价81,086元/㎡

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