纽约筷子楼是“上空权”交易的产物

初雪级 · 发表于 2020-5-12 04:53:50

本帖最后由初雪级于 2020-5-12 04:56 编辑

本文来自微信公众号：不成熟研究（ID：PSR-26），作者：罗雨翔

在纽约，Air Rights（“上空权”）是城市建设的重要一环。Air Rights的正式名称为Transferable Development Rights，即“可以被转移的土地开发权”。在这种机制下，地块A的开发商可以向地块B的所有者购买其闲置的土地开发权——即将地块B上空未填满的建筑空间给转移到地块A，从而在自己的地盘上建设体量超出原有规划所许可的房屋。

初雪级 · 发表于 2020-5-12 04:58:40

（形式的寓言：城市指标及其图解作者澎湃新闻）
1915年，美国纽约曼哈顿下城建造了42层的公平人寿大厦，由于它没有任何体型上的退台，影响了周围建筑的采光与通风，成为公权力缺位的恶例。1916年，纽约出台了第一部区划条例，它对城市形态的主要贡献是设定了“建筑包络形”（zoning envelop）原则，要求高层建筑的临街面，要根据街道宽度确定日照角，从街道宽度的特定倍数开始，要根据日照角逐层后退。1961年，逐层后退的建筑日照角规定，又被更灵活的沿街道退界与公共空间补偿规定所取代，公共空间补偿成为激励性规划的先驱。1916年的区划法与1961年的区划法修订，共同决定了纽约的天际线。

初雪级 · 发表于 2020-5-12 05:02:20

《纽约城市更新：从“空中”拿地——论Air Rights》微信公众号：不成熟研究（ID：PSR-26），作者：罗雨翔

在纽约，street block（街块）被分为多个地块（zoning lot）。一般地来说，每栋楼房占据一个地块，地块的面积乘以该街块的容积率，得到的就是每个地块的开发权数额（即规划许可的总建筑面积）。但是，如果你将同一个街块内的不同地块给合并起来，那么规划所允许的开发体量就可以在原本的多个地块间自由流动。
由于房子的占地面积不一定要铺满整个地块，当地块合并后，大量的开发权可以被集中在位置最好的某个小地块上。体积除以底面积等于高——当大体量被压在一个小地块上时，开发商得到的即是超高层。

相对于许多其他的大城市，纽约的城市规划和开发建设其实在**管理层面非常“宽松”。只要新建的房屋不偏离规划许可的用途和体量，规划局就不需要也不会对该项目进行监管和审批——这种无需规划审批的开发建设叫做“as-of-right”，意思是“合规，不需特殊审批”。在纽约，绝大多数的楼房都是as-of-right development。

通过地块合并来转移并累积开发权的操作，是一种无需规划审批的开发模式。这是因为，在规划局看来，既然合并地块只能在同一个街块内部进行，那么开发体量就算移来移去也终将会保持在同一个街块里——这样做并不会改变这个片区的整体建筑物密度，因此不算是偏离了原规划的许可，也就不需要规划局再来审批。

也许正是因为合并地块不需要规划局额外审批，开发商才非常喜欢这种操作模式，所以纽约90%以上的开发权交易是通过合并地块来达成的。

近年来，曼哈顿各处——尤其是ZY公园南边建起了许多超高层住宅。这些许多与合并地块有关。纽约的房地产市场吸引的是全球的资本，开发商在这可谓是见缝插针。然而黄金地段的可用土地非常稀缺，且常常地块面积很小，于是很多开发商便想到用开发权转移这一招来从“空中”拿地。超高层豪华住宅432 Park Avenue一共有95层楼高，其中有近三分之一的楼层面积就是是通过开发权转移得到的。

初雪级 · 发表于 2020-5-12 05:29:18

本帖最后由初雪级于 2020-5-12 06:41 编辑

Air rights制度有一个漏洞，那就是“机械空隙”不计入总楼层。开发商为了抬高公寓视线，利用这个漏洞大做文章，将低矮楼层以“机械空隙”的名义空置。
（翻译自自instagram账号：nycurbanism）
例1：“ZY公园南塔”，“机械空间”（蓝色）楼层高达350英尺。此塔内的顶层公寓以2.38亿美元的价格出售。

例2：计划在西66街50号的775英尺高的摩天大楼内建150英尺的机械空间（蓝色），以使顶层公寓可以更高。

例3：位于第30街15号的Flatiron的Sky House共管公寓大楼具有150英尺的机械楼层(蓝色)，占塔楼总容量的23％

初雪级 · 发表于 2020-5-12 05:43:14

本帖最后由初雪级于 2020-5-12 07:08 编辑

在许多纽约人饱受高房租之苦甚至无家可归的背景下，这样的浪费显得非常卑鄙。终于，一个位于阿姆斯特丹大街200号的楼盘被市民告上法庭，纽约州最高FaYuan判定市民胜诉，此楼只能建30层，然而开发商已经修到50层，这意味着顶部20层将被拆除，这栋豪华公寓无法再眺望ZY公园。目前，开发商不服判决，继续上诉的同时仍在施工。

红色代表开发商从邻进地主购买的air rights.

初雪级 · 发表于 2020-5-12 06:28:55

本帖最后由初雪级于 2020-5-12 06:43 编辑

下图是我去年5月去纽约时的照片，可以看到上文提到的ZY公园塔，有一部分直接架空在另一栋三层高的小楼之上。这是因为ZY公园塔从这块小楼的业主手中购买了”上空权“

sdfz · 发表于 2020-5-12 11:01:48

感谢分享，受教了！

大明湖南 · 发表于 2020-5-12 12:15:47

有意思.....

Mike2016 · 发表于 2020-5-12 13:26:05

初雪级发表于 2020-5-12 06:28
下图是我去年5月去纽约时的照片，可以看到上文提到的ZY公园塔，有一部分直接架空在另一栋三层高的小楼之上 ...

这楼高472米，世界目前最高的住宅楼

SakiTakashima · 发表于 2020-5-12 15:36:44

有趣有趣，谢谢分享

yusky88 · 发表于 2020-5-12 17:58:04

通俗易懂，简明扼要。好。

ygtygtygtygt00 · 发表于 2020-5-13 11:35:53

不错，谢谢分享。。

jl333 · 发表于 2020-5-14 14:10:41

美帝的技术也是过硬，这么大体量的楼，这么大一截就这么吊在外面，看着还是有点瘆人。

396 · 发表于 2020-5-16 10:14:21

感谢分享

热夜之梦Eric · 发表于 2020-5-16 12:33:10

纽约的楼是真的密集

[北美城市] 纽约筷子楼是“上空权”交易的产物

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