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发表于 2018-7-10 00:09:52
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就拥有的纸面财富而言，作为国际金融中心，以及国际贸易中心，甚至宇宙楼市中心，至今仍然多年蝉联世界最具竞争力城市前三甲的香港，没什么可以抨击的。
但从人们对她的期望，从她曾经有过的群星灿烂的盛世，她曾经有过的巨大机遇，她错过的时代，以及她曾经的追求来看，香港真的错了。
当年的香港至少做了三次自暴自弃的选择。
18年前，香港放弃了董建华扩大房屋供应以及竞争力升级的顶层设计。
18年前，李泽楷放弃了腾讯，香港浅尝则止的互联网之梦，尽化泡影。
18年前，香港资本放弃了广东，在珠三角全面升级的历史大潮前面，退却不前。
香港屡次错过了升级自己经济竞争力的机会，最终错失了新的可持续增长动力，这三个选择，基本决定了香港后来后来18年的停滞不前。
18年后，香港又开始了18年前就应该做、却半途而废了的事情。
一
18年前，董建华的尝试从房地产开始，也从房地产开始溃败。
香港能否成为科技创新的中心，能否铲开创新土壤上面的混凝土，能否为自己的经济基础开辟空间，全盘升级自己竞争力，其实是一个房地产问题。有见于此，董建华全盘升级香港的计划一开始就是拿房地产开刀的。
1997年，香港回归，董建华上任之初，正是香港楼价疯狂飙升之时，民众要求平抑楼价，这一年香港还碰上了亚洲金融风暴，暴露了自身经济的脆弱性，风雨飘摇。
为了升级香港的竞争力，董建华打算一方面加大土地与住宅供应，降低创新与生活成本，为香港后续的发展开辟空间；另一方面大刀阔斧，改革教育、增加科技投资以及项目，为香港的未来增加新的增长动力。
董建华一上任，就制出了“八万五”大计，为特区政府订下三个目标：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个；在十年内，全港七成的家庭可以自置居所；以及把轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。
为此港府成立了房屋用地供应督导委员会，专责解决房屋问题。同时，公布一项5年卖地计划，在1999年3月前提供120公顷土地，并在其后的3个财年内，再供应260公顷土地。
董建华是真刀真枪上阵的。董氏家族靠航运起家，这与香港大多靠房地产发家的富豪不一样，也是为什么董建华后来能制定出真正打击房地产垄断集团利益的政策，甚至过于激进而引起了后来反对者的强烈反弹。
高远的梦想、视野以及建立在这种视野上的顶层设计，具有改变现实的力量，董浩云这个已经被遗忘的老船王就是最好的榜样。同样，臃肿的欲望与利益，就像身上的肥肉一样，会妨碍一个人的行动，也会妨碍一个城市核心竞争力的升级。
2000年前后，香港其实已经成为这两种力量的角力场，而且后者基本完胜。
这一年，首批“八万五”计划中兴建的房屋正式推向市场，有85710套住宅建成；其后的2001年，又有10万套住宅推向市场，大大超过计划目标。2002年大幅减少至6.7万套，社会舆论已经开始猛烈抨击此计划。
"八万五"计划，恰逢亚洲金融风暴，香港楼市凄风惨雨，楼价下挫二至三成。
当时香港有60万个负资产者，账面损失达6000亿港元。在楼价高时，以1000万港元买下一栋房子，首期只需付300万元，剩下的700万到银行按揭。楼市下跌后，房子只值500万元，将房子抵给银行，还净欠200万元(利息未计)。
要求董建华取消“八万五”目标的呼声趁势而起。为了安抚负资产者、稳定楼价，1998年6月份，香港政府已经宣布冻结卖地。2000年董建华发表的声明回顾称：“金融风暴来临，根本无机会实施‘八万五’政策，楼价已经下沉，跌得很快。”正式放弃“八千五”计划。
2003年10月，香港特区政府更是制出“投资移民计划”，只要在香港投资650万港元，即符合移民资格，吸引了大量外来资金，继续推高楼价。
自2003年12年之后，直到2015年，香港房屋委员会才首次发售新居屋，而且只有两千间。
董建华的计划，至今仍然为港人所抨击。
二
香港看上去高楼林立，市区握手楼不见天日，实际上，香港最缺的也正是高楼大厦。
2016年，香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米。香港人均居住面积只有约15平方米，大幅落后于内地的北上广。同时，私人房屋租户租金中位数为1万港元，全港家庭住户月收入中位数2.5万港元，租金占到收入的40%。
同年全港约有超过9万间劏房，也就是隔断间，住着超过20万人，居住面积中位数仅为10平方米。
更底层还有一大批笼民，从beyond主唱黄家驹1992年出演《笼民》，时间已经过去26年，香港底层人民依然住在笼子里面，香港人笑称纳米房，笑中带泪。
2017年年底香港拥有自置居所的家庭比例为49.5%，比董建华宣布放弃公屋计划时2002年的52.9%还低。二十年过去， “在十年内，全港七成的家庭可以自置居所”的宏愿，成为梦话。
由于房贷利率低、新住宅供给紧张以及内地买家的推动，过去十年间，香港房价上涨了200%，而薪资只增加了50%。2017年香港一般住宅平均售价在700万港元左右，差不多10万元一平米。
据咨询机构Demographia的2017年国际房价负担能力报告，香港连续第八年稳坐第一，属于“极度负担不起”之列，且过去两年情况进一步恶化，从2016年的18.1倍升至19.4倍，如今处于空前高位。香港2002年的房价收入比只有4.6倍。
按照国际住房支付能力调查报告设定，4.1至5.0之间已经是“严重无法负担”。
如果考虑到香港巨大的贫富悬殊，低收入人群的房租压力更甚。绝大部分人是房奴，为了有瓦遮头，都需要有异常稳定的收入来源，怎能扛起去没有收入去创业创新的风险。
毕竟食肉者鄙，不足远谋。从底层到中层，香港整个社会最大的人才群体，按道理最有通过创新创业改变自己人生的动力，却已经被房价与屋租绑死，哪里还有创新的胆量、时间、空间与潜力。
一句话，香港的创业土壤已经灌满了房地产富豪的混凝土，长不出来新的庄家。
就像1998年董建华在施政报告所讲的：“过去多年来，金融业和房地产业，是香港经济的重要支柱，将来仍然会为香港的繁荣作出重要贡献。但是，由于香港的经济基础过于狭窄，一旦金融和房地产业受到衝击，香港经济便陷入困境。”
现任特首林郑月娥，在施政报告里面也写到：香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题。住的问题亦影响了家庭结构，扭曲了价值观：不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼，青年人选科和择业都要向钱看。住的问题也是香港最严重的安全隐患，不少家庭走投无路，甚至要住在工厂大厦内的劏房。
转眼二十年过去，知道是好药，还是倒了，知道是鸩毒，还是喝了。在这个牵涉经济方方面面的基础性问题的上，香港毫无建树。
董建华的基础改革、香港的创新活力，就是这样被窒息了。
香港的昨天，正在变成邻居深圳的今天。
2015年深圳房价一年疯涨50%，生活成本陡然上升。因为员工不堪生活成本高企，后来关于华为有意迁出深圳的消息时有传出，而且早有部分部门迁往东莞，现在作为华为核心的研发部门迁出了深圳。
深圳今年6月新房成交均价维持在54093元/平米，环比暴跌18块钱……
这也是深圳新房房价连续第21个月下跌，累计下跌1518元……
就在香港回归21周年纪念日7月1日，华为大搬家，载有办公用品的40辆8吨货车将连续往返深圳和东莞两地达60车次，研发团队全体搬迁。
这是历史变奏吊诡的序曲……
三
如果听任楼市走高，社会创新成本高企，这座城市的竞争力必然因为失去活力、基础脆弱的，摇摇欲坠，再者，如此听任笼民数量增加、无檐遮身，还要政府干什么？干脆改名楼市催涨办事处得了。
有人说是房地产成就了香港，对于这种声音，水哥一向嗤之以鼻。正是香港房地产产业的自私自利，让这个产业变得病态畸形而且自高自大。
时至今日，香港的城建面积没有深圳的三分之一大。一个产业应该以其产品的丰富、实用性以及便宜为荣，香港房地产的房子又小又贵，还为了抬价，罔顾市场需求，小批量供应。2016年深圳的建成面积已经达到923平方公里，而已经进入发达发展阶段多年的香港，建成面积，仅有区区265.4平方公里。
香港有1106平方公里的土地，目前开发程度只有24%。
与此同时，香港住宅严重短缺。
1997年1月，为了能留下德政美名，即将撤离的港英政府发表《长远房屋策略评议咨询文件》，提出香港未来十年房屋需求每年将高达8万套。
然而，面对这样巨大的需求，2003年起，香港新房供应严重短缺，如此罔顾消费者利益的事情，香港竟然一干就是十几年。这就是香港“发达”而扭曲的房地产产业。
在房屋供应方面，近几年港府也将剂量大减后，也重新制出了董建华的药方。
2013年长远房屋策略督导委员会发布咨询文件提出，未来十年的总房屋供应目标为47万个单位，每年4.7万，就是董建华“八万五千”剂量的砍半。
但实际执行依然大打折扣，可以说是董建华药方的跳楼价、折上折了。
香港2014年一手私人住宅落成量为1.57万个，已经是8年以来新高。
而此前10年住宅施工量平均水平只有1.32万个。
2017-2018年供地计划，也只能提供1.8万多个住宅单位。
此外，香港公屋用地供应依然落后，公屋轮候时间明显延长。
可见香港社会话事阶层，还没有真正落实打折计划的决心。
当年，有人以香港是市场自由经济体的典范为由，规劝港府废除每年供应八万五千间房屋的目标。到今天，也还有人以此规劝港府维持这种所谓的不干预政策。实在笑话，为了地产商的以及炒房者的利益，稳定房价，甚至催涨房价，香港一直罔顾大部分市民的住房需求，严控供地，导致了其房价的畸形高企，这本身就是对市场的畸形干预。
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