聚焦啟德商業地 3地總估值達360億

touch

2018年3月8日

下年度賣地納入3幅啟德商業及酒店地，總值最多360億元，當中樓面逾百萬呎的1M區1及2號地，鄰近沙中綫啟德站，估值最高130億元，有望成區內第二幅百億商業地王。
1M區地規模最大 最高值130億
政府銳意推動九龍東為第二個商業核心區，啟德扮演商業重要的角色，預計區內商業樓面供應涉2,200萬平方呎，相當於四分三個中環商業區的樓面，下年度賣地計劃的3幅啟德商業/酒店用地，樓面共涉256萬平方呎。
規模最大為1M區1及2號地，位李求恩紀念中學對出，地盤33.7萬平方呎，分東、西兩部分，地積比率約5倍計，可建樓面108萬平方呎，可作辦公室、酒店及零售混合發展。
分區大綱圖顯示，項目的東面用地屬「綜合發展區」，可建最高40米的商廈；西面用地的高限為15米，可建樓面不多於12.5萬平方呎，當中逾6成樓面須用作藝術、表演等用途，有機會影響地皮估值。
跑道區2地擁海景 宜建酒店
同區上年度批出兩商地，啟睛邨對出雙子塔用地，利福國際2016年底73.9億元奪得，樓面地價6,733元，項目比鄰1F區2號商地，其中一幢最高200米商廈將是區內地標，南豐去年5月以246億元投得，為目前全港最貴商業地王，樓面地價近1.29萬元。
雖然項目鄰近未來沙中綫啟德站，亦要劃設高架行人道往東方向及土瓜灣譽．港灣一帶，便利度高，綜合業界估值103億至130億元，樓面地價9,500至1.2萬元。
普縉控股企業發展部總監張聖典表示，項目鄰近沙中站，適合樓下興建大型商場，其餘發展甲級寫字樓，估計日後拆售寫字樓樓面呎價達2萬元、呎租約35至40元。
至於另外兩幅用地位於跑道區，分別是第4C區4及5號用地，可建樓面分別86.3萬及61.2萬平方呎。兩地均呈長條形狀易剪裁，並擁維港海景，適合打造5、6星級海景酒店。其中鄰近郵輪碼頭、兩面單邊的5號用地，密度及規模較細，景觀料更開揚，樓面估值高約1.5萬至1.6萬元。

經濟日報

touch

啟德跑道區繼續成為下年度賣地計劃焦點，區內9幅地皮共提供9,000伙，最高市值逾1,300億元，除了滾存的8幅地皮外，亦新增第4B區4號地皮，位置最近郵輪碼頭，估值約108億元。
新增4B區4號地 估值108億
啟德屬於下年度供應最密集的地區，跑道區合共有9幅地皮推出，面積介乎9.7萬至19.7萬平方呎不等，地積比率5倍至最高7倍，可建樓面普遍約63萬至73萬平方呎，個別如第4A區兩幅地皮可建樓面逾百萬平方呎，屬於區內焦點地皮。
近年啟德區內樓價、地價飈升，包括海航集團過去兩年以合共272億元投得啟德第1K及第1L區4幅地皮，樓面地價介乎1.3萬至1.36萬元，而集團持有的其中兩幅地皮則在2月以合共160億元轉售予恒地，樓面地價升至1.5萬元。
市場預期，位於跑道區的9幅啟德地皮景觀更開揚，加上全部地皮呈長條形，易於剪裁，地價有望打破區內紀錄。
第4A區2號地 樓面108萬呎
綜合市場對該9幅地皮估值合共951.8億至1,322.2億元，其中規模最大的第4A區2號地皮，可建樓面達108.3萬平方呎，估值162.5億至216.7億元，樓面地價1.5萬至2萬元，或打破長沙灣興華街西的住宅地王紀錄（172.9億元）。
過去１年啟德區內新盤銷情理想，現時實用呎價普遍介乎2萬至2.8萬元不等，以啟德1號（I&II）為例，近期成交平均實用呎價約2.3萬元，相較2016年8月首批呎價約1.8萬元，累積錄得3成升幅

touch

2018年3月9日

海航向會德豐售出啟德地，地皮位於新九龍內地段第6564號，涉資63.59億元。地盤面積約7.88萬平方呎，建築樓面面積約42.5萬平方呎，正在興建住宅項目。據知該項交易於前一星期促成，而會德豐副主席梁志堅今日接受電台訪問時指，今次交易作價屬市價，又指與早前恒地向海航購入的啟德地皮「各有各好」，亦不能比較兩者作價。

會德豐已繳付5億元誠意金，並預期於5月16日或之前完成交易。該地皮於去年1月、以55.297億元由地政總署批出，地皮升值約15%。
而海航早於今年2月，亦將其兩幅海景地轉售予恒地，作價近160億元，樓面呎價逾1.5萬元，15個月升12%，創東九龍地價新高。

叼炸天

九龙现在新项目也太矮了，基本都是100多

PAFC

叼炸天 发表于 2018-3-10 08:25
九龙现在新项目也太矮了，基本都是100多

上述那三幅地，沒一幅可過100+

shbian

PAFC 发表于 2018-3-13 22:48
上述那三幅地，沒一幅可過100+

香港规划署要好好检讨一番了。摩天是香港的魅力之一。近年纽约的都市更新 都是一些石破惊天的项目，维护着纽约世界摩天第一城的核心价值。。。
保护山脊线走到了极端。其实可以划定一个区域对山脊线有所突破。东九龙山脊线价值不高，可以允许这个区域突破一下，正好和cbd2的发展契合。一个回归后的商务区有着后发制人的优势，搞了这么多年一座令人印象深刻的地标都没有难道不需要检讨吗？
就算和大陆的一线城市不作对比，和新加坡呢？几乎每隔几年会出现一二座地标。落后的有点远了。

CX838

shbian 发表于 2018-3-13 23:11
香港规划署要好好检讨一番了。摩天是香港的魅力之一。近年纽约的都市更新 都是一些石破惊天的项目，维护 ...

我同意城規會對保護山脊線有點走向極端，東九龍部分應該放寬高度限制的。
只是香港人本身並非特別喜歡摩天大廈，維港目前的景觀從來沒有刻意打造，只是實際需求和地理條件限制，才無意中造就如此錯落有致的摩天奇景。
而且香港人長年生活在高樓森林內，早就對摩天大樓感到厭倦。

sxxrs

CX838 发表于 2018-3-14 10:56
我同意城規會對保護山脊線有點走向極端，東九龍部分應該放寬高度限制的。
只是香港人本身並非特別喜歡摩 ...

赞同！港岛基本没有突破现有高度的可能了，希望就在九龙，主要就是东西两侧。ICC还是过于突兀了。需要周边的支撑和东边的呼应~