过完年后湛江房贷收紧了，湛江房产如何？

scan22

据内部银行朋友说，现在房贷收紧的厉害，审批时间长，未来很可能利息上调。 现在想贷款买房的可能都没钱放了。 不知道湛江的房产如何？

iamrobot

房产还可以再搞搞 还有搞头

hust1980

湛江这边本身审批时间就长，公积金要半年，商贷2个月-6个月。
现在所谓的加息，并不涉及房地产，而是特定领域的银行间拆解加息。
现在很多自媒体所说的银行房贷利率加息，主要是指优惠利率减少，并不是指银行房贷利率本身加息。

就我所掌握的有限数据，湛江这边商贷买房的业主，在15年、16年能拿到85折利率的人少，一般这些人是和银行有关系的。
大部分买房的商贷业主能拿到的房贷利率折扣是9成、9成5。
如果注意看这个数据，和北上广深的优惠利率减少之后的折扣，已经处于同一水平线。
因为湛江这边商贷的折扣原本就给的少，收紧的空间已很小。

其次是公积金贷款利率，是不受银行商贷折扣收紧影响，还是3.25%。

最后，当前湛江这边从外省外市涌进的人口多，这部分人成为湛江买房增量的生力军和主力。
往后几年，外省外市涌进的人口比现在要多。这部分人有一定的住房需求，购买力相对较强。
这部分人对现有湛江房贷利率的微调，不敏感。除非是对外省外市的人限购，才能对他们的住房需求有直接、大的打击。

我个人的看法：湛江这边商贷折扣利率一直从紧（并非从近半年就收紧），并且年底到新年之后这段时间，各大银行的银根吃紧，本身是惯例。
湛江这边处于经济快速发展阶段，国家、省一级的银行对湛江的信贷支持力度，也比省内其它三四线城市要大。
尤其是北部湾城市群的细则出台之后，来自国开行、四大国有银行的信贷支持力度，要比现在还要大。

hust1980

如果要说哪类人要注意，现在湛江房价快速上涨，逼得很多收入不高的湛江本地工薪阶层，加入买房大军。
这部分工薪阶层的收入能力，在银行信贷审核人员眼里，属于警戒线。
一旦他们的失业时间长，就可能影响房贷还款，造成银行坏账、死账。
所以湛江本地银行，势必会加大对这部分人的审查、放款。

希望这类工薪阶层，量入为出，看菜下饭。
因为我们大多数湛江人，都有买、住大房子的习惯，哪怕自己的收入能力，踩着还款金额的极限，也要买大面积的房子。
湛江房价越来越高，有时候，要有买中小户型的预案，留一条退路。
同时把还款年限尽可能拉长，降低每个月的还款压力。

hust1980

还好本论坛，有一个对湛江发展的通盘概念，我敢在这里说几句。
对于湛江房地产，无论是说真话、假话，都会伤人。
在这里，先说对不起了。

彩虹过后

好专业，顶一个{:5_122:}

scan22

hust1980 发表于 2017-2-13 12:02
湛江这边本身审批时间就长，公积金要半年，商贷2个月-6个月。
现在所谓的加息，并不涉及房地产，而是特定 ...

不是总体的说明。而是具体的银行措施跟上年明显不同：如原先房贷基本上可以随时放款，最迟1个月内即可通过，现在基本改为3个月，并且还要限额限量；  举例如最明显的是碧桂园项目，当时邮政银行有8.8折优惠，并且最快可以当天放款， 结果不到2天，上面突然政策变化，取消优惠，并且放款时间预计3个月后了，如果群里有买碧桂园的应该都知道，好多人还去闹。其他的农行和建行都是如此。

今年影响最大的个人感觉是成交量，看下湛江2、3两个月的成交量是否有变化。

aaaaaaaaaaaa

湛江每天都有50-80套左右的销量，应该没有什么影响吧！

hust1980

scan22 发表于 2017-2-13 17:47
不是总体的说明。而是具体的银行措施跟上年明显不同：如原先房贷基本上可以随时放款，最迟1个月内即可通 ...

这真可以听听说就算了。
房贷本身是要经过面审，省行、总行批复，做不到当天放款。
商贷在14年湛江房价低迷时期，都做不到当天放款，能在1-2周内放款都算是快的了。

邮政88折以及房贷政策变化，我恰好有同学在邮政信贷部，稍后我去求证。

hust1980

我前面说1月份，央行上调银行间拆借利率的利息，这本身打击银行间资金流动，会造成银行资金紧张。
湛江这边去年一整年 银行面审、放款已经很慢了，房地产商一般都有关系户的银行。
但是银行自身也要识别判断客户的资质等级，需要时间，上级银行审批也要时间。信贷额度用完，排到后面的准业主就要轮候。
如果要有影响，应该说早就有影响，或者说即使在这种影响背景下，去年第四季度，湛江房市是最猛的时候。

湛江部分楼盘，一直有霸王条款，对商贷的准业主，如果商贷放款逾期，有违约金或者扣掉定金。

本身湛江这边房贷折扣利率，同样一直从紧，能降的空间并不大，这个打击湛江楼市的举措，影响可以说很微小。
如果是央行加息，直接作用在房贷利率，而不是房贷折扣利率，这个是有不小影响。

hust1980

我支持观看2、3月份楼市销量，销量是晴雨表，也更有说服力 。
刚去查数据，2017年1月份，湛江新房卖了2447套。
16年1月份卖了1593套房，2月份1104套房，3月份卖了1750套房。
2月份因为是春节长假，卖的少。
看今年1月份这架势，2、3月份就算回落，也要高于去年同期。

hust1980

已问了人，湛江这边的银行房贷放贷从紧，每个月累S。
今年的湛江楼市，2-3月还没看得出来，从1月份看增量。
如果湛江银行的房贷从紧，加上本身的信贷额度有限，如果湛江楼市大致保持去年的销量，准业主的房贷放款要比去年还要慢。
如果今年湛江楼市销量比去年还多，那够呛了，准业主的房贷放款更慢。

有排等了。

aaaaaaaaaaaa

hust1980 发表于 2017-2-14 13:31
已问了人，湛江这边的银行房贷放贷从紧，每个月累S。
今年的湛江楼市，2-3月还没看得出来，从1月份看增量 ...

是不是炒房的已经在湛江了？

hust1980

aaaaaaaaaaaa 发表于 2017-2-14 13:40
是不是炒房的已经在湛江了？

有严重投资迹象，最先是湛江本地那些有购买力的这部分人。
炒房的，至少还没有大规模介入。
炒房有买入、卖出行为，湛江这边二手房市场的交易体量大概是新房的10%，规模本身小。

并且新房买了之后，当二手房卖，满2年免增值税，满5年免增值税、个税。
14、15年是湛江楼市下跌阶段，16年湛江楼市反弹。
如果有炒房行为，新房买进1年左右时间，当二手房卖出，交易成本高。

加上湛江本地新房供应多，买家犯不着去碰二手房，去交额外的增值税、个税。
这意味着在湛江炒房，如果不够二年，卖家（炒房的人）要适当降价，才能有足够的吸引力。不然买家情愿去买新的商品房。

如果不是湛江房价有爆发式增长，就眼下增长的湛江房价，抵掉炒房者自己降价那部分，利润空间有限，它的套利空间有限。
湛江楼市房价如果有连续2-3年的高速增长，并且有一个往后几年还有持续性，这个时候是肯定有 规模性 炒房的人。

hust1980

我自己的感觉，嗅到一点味道，一旦北部湾城市群的细则出台，对湛江有重大利好。
这个全国性的消息会引起国内那些炒房团的注意，这些人会跑去 研究湛江房价这几年的走势，对湛江房价趋势进行判断。
一旦这些人判断湛江楼市有大利可图，将有大规模的炒房行为介入。

我们湛江本地人买楼，挑朝向、户型、楼层，讲风水。
炒房团是不讲客气的，买房的特征是不挑。
单个人一次出手买10几套都算是少的，整栋的买也不足为奇。
等到我们本地人还在挑的时候，这帮人已经把房子扫光，没我们啥事。

在这里，如果湛江市住建委、房管局的人在，给你们提个醒。
你们要准备湛江楼市限购的预案了，区分本地人、外省外市来湛江建设，和那些炒房的人的区别。
千万别照搬其它城市的限购办法，一棒子打死。
因为湛江处于工业发展起步阶段，这期间会有大量外省外市的人来湛江工作，建设湛江，他们本身有住房需求，并不是炒房。

炒房的人，最直接的是，一次买大几套、10几套，甚至一栋楼，几栋楼。
而开发商最喜欢这些人，现金现结，不挑，高层低层、好坏房子全都要，开发商和他们是利益共同体，一定会配合这些人，狼狈为奸。