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发表于 2016-12-24 20:33:33
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新浪乐居讯（编辑 崔珍 吴迪）2016年，多地加入楼市调控大军，几轮调控风波下，公寓再一次成为“政策避风港”，凭借“投资回报率”、“不限购不限贷”、“租售比高”等优势，成为投资客眼中的“肥肉”。
创客公寓、艺术公寓、女神公寓……大批量特色产品的诞生，也为“过渡专用”的公寓带开一扇新大门，居住体验和产品品质升级。而在郑州，除了北龙湖的豪宅，另一种“高端公寓”也正在悄然诞生，成为督促“屌丝之城”大郑县，向“国际郑”一步步迈进的活力因子。
25000元一平的公寓长啥样？
“260套住宅
面积在140— 278 m2之间
最大的A户型设计了一个超大的L型阳台
29.91m x 3.05m，
还配备了专业的户外厨房
可以满足休闲、观景、用餐、聚会等功能
凸显真正的奢华气派
独立塔楼共设有六部电梯
每个户型都保证享有奢华的海景
更不用担心通风及采光
一线海景大宅
享受大自然最美的海景”
阿玛尼公寓
这段广告语源于美国迈阿密的阿玛尼超豪公寓。这座位于海滨的公寓，每个户型都设有宽度超过3米的大阳台，更设计有雪茄房、电影院、红酒吧等功能室。最重要的是，室内由时尚巨头阿玛尼亲自打造，室内软装的所有家居，亦是来自于 Armani Casa。
然而，这座能够在全球排名的高级公寓，如今也与“郑姆斯特丹”有了联系。
2个月前的10月15日，正弘瓴全系产品发布，正弘董事长李向清宣布未来集团将实现高端商业和精装住宅两条腿走路，目前的正弘城公寓部分将引入迪拜阿玛尼公寓，设计师和软装亦会原版引进。
12月初的一个下午，乐居走进位于正弘城售楼部一探阿玛尼公寓“真容”。
据置业顾问小张介绍，正弘城属于正弘蓝堡湾三期的2期工程，初步规划17万平方商场，和一栋5万多平方写字楼、一栋5万平方公寓。其中，北塔的公寓正式李向清欲引入的“阿玛尼公寓”。
正弘城沙盘.
“地下1层至地上8层为商业楼层，9层—39层为公寓，每层面积约2000平，打破‘公寓就是小户型和小面积’的观念，户型涵盖60平-200平，每层约20户，共约500-700户。其中，60平的占比约一半。”
虽然户数略多，但项目配备18部电梯，梯户比接近1:1，共有转换梯、消防梯，高、中、低区域电梯多种分配，且客户从大堂进入电梯，只能进入自己所住楼层。除此之外，每层250平的公共空间，有计划打造成书吧、室内健身房、洗衣房、保姆房、红酒会所、整层的文化街区等。
“装修不低于五星级酒店，除了配备空调、洗衣机、冰箱等基础家电，阿玛尼软装也可能落地。聘用深圳华润万象城的物业公司，对写字楼、商场和阿玛尼公寓，实行分开管理 。此外，住户或可享受洗衣服、送早餐、订机票等服务。”
小张描绘了公寓初步规划蓝图，但明确表示除了产品定位外，装修标准、户型配比、公共区域布局等细节还处在初步设想和完善阶段，会根据客户需要调整成最理想的状态。
但他表示，“定位为企业高管、高级白领的的私人会所的阿玛尼公寓，在郑州应该算是首个”。
25000元一平的公寓值得入手么？
按照置业顾问的说法，一级资质物业服务、奢侈的软装，阿玛尼公寓预计售价25000 -27000元/㎡。
北龙湖地王频现，豪宅扎堆，这或许已经成为常态。蓝堡湾作为早年地王，出生在第一代的黄金商圈，自带贵族基因。但对比郑州历任地王，将地王项目设计成公寓产品的，在金水区是第一个，在郑州也实属首次。
一般情况下，对公寓产品升级，多从装修标准、户型完善、物业等方面体现。正弘李向清聘请国际设计大师和美国威尔逊设计有限公司共同打造阿玛尼公寓，在郑州地产圈也算得上是一种创新和勇敢的举动。
那么，25000元/㎡一平的公寓，值不值得入手？
2014年的信息学院路地王，如今的东润泰和项目，均价28000元/㎡。农业路文化路的建业贰号城邦，二手房均价23000元/㎡。40年产权的公寓，25000元/㎡的价格，对于年薪几百万的高薪阶层，享受高级物业服务，或许是值得购买的。
据置业顾问透露，作为郑州首个公寓类的私人会所，除了自己使用/居住，投资收益也会比较乐观。
于是乐居君算一笔账，按正弘城最小户型面积60㎡计算，每平单价25000元，总价150万，首付50%为75万，贷款75万，贷款20年，按揭每月还贷4908.33元。
投资客是买来出租还是选择后期出售呢？
正弘城是郑州首个高管私人会所，出租价格和升值潜力尚未有一定的参考。
与正弘城周边的品牌住宅二手房价格对比：位于花园路和农科路交会处向西200处的万达公馆，二手房22000元/㎡；蓝堡湾二手房，23000 —25000元/㎡；花园路与农科路的英地天骄华庭，约25000元/㎡。
而出租的价格对比：整租一套蓝堡湾世豪小公馆，1室1厅1卫 ，约45㎡ ，租金 2100 元/月。乐居预测，以正弘城的装修标准和物业服务，保守预计租金3000元起。
综合分析发现，正弘城更适合高级白领/老板买来自用，不太适合投资客买来出租。
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