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发表于 2015-12-29 16:12:47
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拯救中国曼哈顿：鬼城天津滨海新区响螺湾现生机
http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150629/090422540715.shtml
2015年6月8日，天津市政府发行的132亿人民币一般地方政府债券全部中标，这则消息，与规模超过纽约中央车站的于家堡高铁站将于2015年8月落成的消息一样，流转在天津市的海滨新区，刺激了一度被誉为鬼城的天津滨海新区响螺湾商务区。
去过滨海新区的人，很难把该地和大众印象中的鬼城联系起来：高耸入云的摩天大楼，干净的街道和几乎每日都要修剪的花草园林，除了没有人，这里比你看到的任何一处鬼城都光鲜亮丽。蜿蜒的水线将整片区域从中隔开，一边是响螺湾，对岸，于家堡金融区里面的高楼正在缓慢生长。
在这片由宏伟建筑组成的新城背后，号称亚洲最大的凤凰酒店连续数年停工，写字楼因无人入住而荒置，某些在初期就投资过巨的项目一度烂尾。这里就是“中国曼哈顿”。
一
关于“天津响螺湾已成鬼城”的报道，早已不新鲜。
由政府的梦想出发，“造区运动”历经十年，这片3.2平方公里的盐碱地落在外媒的眼中，竟然是“这里犹如末日后僵尸电影的拍摄场景”。过去相当长的一段时间里，伴随着施工缓慢甚至停工荒置，开发商撤场以及销售困难，不少天津业内人士几乎将这里整个片区都以“烂尾”定义。
十年过去，这里的黎明仍然静悄悄。目前能看到响螺湾全部规划的近41个项目中，依然有将近22栋大厦处于未完工状态。响螺湾南区的一些已完工楼盘，也仅是完成封顶的状态；北区以富力广东大厦、中惠熙园广场为中心的周边项目大多已完成施工建设，不过人烟稀少却让这些项目持续面临销售窘境。
界面新闻记者最近曾探访响螺湾片区，站在其中，极目四望，看不出此时此地与报道中的“鬼城”描述有何不同。这里的街道依然空旷无人，高大的写字楼内也鲜有企业入驻，尽管海河隧道的开通为这片区域带来一些人气，但数量庞大且同质化严重的项目依然面临着烂尾的风险。
“去化速度确实慢了一点，但销售依然在进行。”位于响螺湾中心区域一座已经整体完工的项目负责人这样告诉界面新闻记者。这个早在2011年就开盘销售的项目目前去化并不理想，但这位项目负责人认为，眼下只要有足够的外来客流导入，这片区域依然能够焕发生机。
据天津市房管局数据显示，截至2014年底，天津写字楼办公产品的存量为617万平方米，这其中仅滨海新区的写字楼存量就达到283万平米，市场占比最大，达到全市的46%。中心商务区在滨海新区内的写字楼占比最大，达到整个区域的29%。
近年来滨海中心商务区等重点区域的写字楼新增供应量在逐年缩减，缩减的真正的原因是部分项目开发完成，新项目则完全停滞。按照响螺湾及于家堡未来的整体规划，这片区域最终将拥有超过60栋大型写字楼及商业设施。
仅有的一些变化也非常细微。号称碧桂园在亚洲最大的凤凰酒店，目前正在加速他们的工程，但何时能完工开业尚未可知。在此之前，这个仅剩外立面装修的项目花费足足两年也未完工。
总投资额超过40亿，中钢国际(18.17, 0.35, 1.96%)广场也在今年找到了新的合作方，并继续开工建设，在此之前这个项目已经足足烂尾4年。彼时还曾被媒体指“花两亿挖了个的大坑就烂尾了”。
“周边的项目最近都在加快施工进度，高铁站落成以及地方债置换这些消息对区域来说还是利好的。自贸区也已经落地，政府不会放弃这个具有特殊意义的项目。”上述那位项目负责人这样说道。
二
因为依托于政府的新区规划，随着2015年天津自贸区概念的兴起并挂牌，越来越多人正在恢复对“中国曼哈顿”的兴趣。
界面新闻记者从一位接近滨海新区中央商务区管委会的人士处得知，参与当地开发投资的一些企业正在尝试通过股权转让的形式来获得资金继续开发或运营，包括中海国际大厦、天奇大厦以及浙商大厦二期在内的多个项目都已完成股权转让整体出售。该人士还透露，于家堡18#及21#地块此前已经通过股权转让的形式被政府回购。
除此之外，据该人士提供的数据及信息，位于响螺湾迎宾大道中段的滨海国泰大厦此前曾由天津滨海新城建设发展有限公司整体买下6.8万多平方米，成交总金额超过8亿。天津滨海新城建设发展有限公司正是滨海新区中心商务区的主要建设平台。
界面新闻记者所了解到的变化，印证了彭博社6月24日的报道内容——当地政府正在通过回购资产的方式拯救这里面临停工或者销售停滞的项目。报道称，代表政府的天津滨海新城建设发展有限公司从项目手中收购了部分资产。
更让人关注的是，6月8日，天津市政府发行的132亿人民币一般地方政府债券全部中标，中标利率全部落在投标区间下限，且认购倍数也在相对较高水平。
中信建投的宏观经济分析师王洋在接受界面新闻记者采访时表示，天津市的地方债置换额度大致在180亿左右，符合债务属性要求的融资平台会因为政府成功发行地方债券而进一步提升原本的融资能力，减轻开发所需的资金压力。
资金压力之大，可以从以下数字看出。据滨海新区政府融资平台天津滨海新区建设投资集团有限公司2014年合并财务报表显示，该平台去年的营业收入为66亿多元人民币，但其流动性负债和非流动性负债总和却高达1085亿多元。
王洋曾在一份针对天津地方债务及融资平台的调研报告中指出，截至2013年6月末，天津市政府性债务余额为4833亿元，其中平台的政府性债务余额不到2000亿元，即使包括国有独资或控股企业和公用事业(2916.603, 8.26, 0.28%)单位，政府性债务余额也只有3443亿元。分省区来看，天津的一类债务余额远低于重庆、山东、浙江、北京、江苏等地。此次天津市政府发行的地方债券额度不到200亿元，这对于解决地方债务的问题作用有限。
不过，王洋告诉界面新闻记者，地方债置换正在为过去那些过分依赖土地财政的区域找到出路。他认为从天津及全国其他城市地方债的中标情况来看，基于眼下宽松的货币政策，目前市场对政府债券的信心依然处于高位。
地方债置换计划，是在财政部甄别存量债务的基础上，把原来融资平台代表政府的理财产品、银行贷款，期限短、利率高的债务置换成低成本、期限长的债务。存量债务中属于政府直接债务的部分，将从短期、高息中解脱出来，变成长期、低成本的政府直接债务。
2015年3月12日，财政部正式发文确认置换1万亿地方债。随后的6月10日，财政部相关负责人明确表示，第二批1万亿存量债务置换额度已经下达各地。此时距离5月18日江苏率先发行第一批置换债券还不足一个月。国际机构穆迪早前曾预测，2015年中国将约有2.8万亿地方政府债务到期。
有金融业内人士指出，2015年开始的置换政府性债务，首批1万亿元的额度，将对应于2015年到期债务本金1.8万亿元，比例为53.8%，各省需按此摊派。这意味着池子是限定的，置换池子中的哪些债务，则将由地方政府决定。
看起来，地方债置换正在为政府提供一个给地方融资平台腾挪的途径，对于“中国曼哈顿”这样的项目来说，政府出面解决融资问题，意味着这里目前还没有被放弃。
“政府此前为吸引项目投资大力进行补贴，这种做法违背了市场规律，增加了投资的盲目性。”经济学家宋清辉认为，在天津自贸区的大方针下，应该放手让市场发挥最大化资源优化配置，但这需要较长的时间。
三
仅仅解决平台的建设资金，不足以让“中国曼哈顿”摘下鬼城的帽子。
在界面新闻记者的调查中，基建不到位，人口导流不足，以及同质化严重是目前响螺湾区域开发商们的心病。此前包括钓鱼台国宾馆、美国美高梅集团在内先后退出该区域，都是因为对项目主导方的承诺与现状的失望。
不过，即将落成的于家堡高铁站或许能帮助缓和这个问题。
于家堡高铁站是政府此前对这片区域配套的多个承诺之一。这个规模超过纽约中央车站的项目将在今年8月正式投入使用。根据于家堡高铁站规划，这个新城站不仅将连接北京、天津，未来还将与地铁线路融合，覆盖南港工业区、临港开发区以及市区文化中心的三条新地铁线路将在这里汇聚，前两个区域目前正是滨海新区主要的产业聚集地。
最新的消息显示，这个90%的主体结构位于地下的贝壳式车站将在8月份首先迎来京津城际延长线的全线贯通，这段延长线由天津站起步，沿途设天津、军粮城北、塘沽、于家堡四站，并在进入塘沽站后转入地下，高铁变地铁，与于家堡金融区相连接，两个月后，从这里到北京南站仅需要45分钟。从天津站到此则仅耗时15分钟。
于家堡高铁站的建成运营将承担滨海新区中心商务区津滨城际铁路的客流“始发终到”任务，也寄托着滨海新区开发者对“互通互联”带动人流、物流、资金流辐射的愿望。
能否导入人流、物流、资金流，意味着能否实现项目主导方的金融“野心”。
2005年6月，15位时任国家部长被悉数召集到天津滨海新区的一座高档酒店内，在经过3天的闭门讨论之后，决策者们想要用未来三年的时间，通过史无前例的一揽子优惠政策让眼前这片荒寂的盐碱地成为“中国经济增长第三级”，以带动相对落后的北方地区实现经济跨越发展。
按照计划，海河蜿蜒而过的响螺湾于家堡两岸将成为核心，前者将是集外省市、中央企业驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心于一身的中心商务区，后者将会是未来全球最大的金融区。在这份梦幻般的蓝图之中，未来有无数摩天大楼和高档酒店簇拥着跨国企业及金融机构在这里交相辉映。
“中国曼哈顿”之名应方案而生。在去于家堡金融服务中心的路上，抬头就能看到“中国于家堡，世界金融区”的广告标语。
在天津的金融建设方案里，将建设三条国际水平的金融街(12.05, -0.20, -1.63%)，除了市区的友谊北路和中国最古老的金融街解放北路之外，以滨海新区为蓝本建设的“中国曼哈顿”也位列其中。
“中国曼哈顿”的现状，与2003年正式出任天津市市长的戴相龙有不可分割的关系。这位前央行[微博]行长到天津工作不久，就提出给天津贴上金融标签。
更为人熟知的是，被誉为“金融市长”的戴相龙，为了弥补天津先天缺乏金融基础的劣势，陆续推动设立了中国首个国内资金设立的产业投资基金——渤海产业投资基金，以及国内首家在发起设立阶段就引入境外战略投资者的全国性股份制商业银行渤海银行等项目。
这些动作随后获得中央政府的认可。在2006年发布的《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》中直接指出：“在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试。”这无异于一把尚方宝剑。
中央政府的重视和资金支持让地方在短时间内掀起一股狂热的投资潮。响螺湾商务区一级平台的滨海中心商务区投资集团有一位负责人曾在接受媒体采访时表示，仅响螺湾商务区，政府就砸下600亿巨资。在公开的资料中，于家堡金融区从一开始就拟投资超过2000亿。
除了巨额的投资，政府还开出了让企业难以拒绝的优惠条件。以响螺湾为例，企业在这里拿地按照时间可获得巨额的土地出让金补贴，其中在2006年6月前签订投资合同的，土地出让金甚至会全部用于支持项目建设或项目配套开发。这意味着曾经在这片土地上的企业几乎可以做到零成本拿地。此外，对于进驻企业的所得税和营业税也分别设有各种削减奖励。
在招商引资方面，滨海新区明文规定，投资企业注册资本达到10亿元一次性补助2000万元，达到5亿元则一次性补助1500万元。
激烈的刺激之下，地方省市政府、国企资本和上市公司蜂拥而入。浙商大厦、温州大厦、中国五矿大厦、中船重工大厦、富力广东大厦这些拥有响亮名字的项目定位，清一色是写字楼、公寓及酒店。
一个宏伟的梦想，一次狂热的政策红利，一群敏感的企业，一份显露“野心”的规划，一段尴尬的挫折，构筑了“中国曼哈顿”的昨天与今天。
明天呢？ |
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狗仔卡
发表于 2015-12-24 21:39:10
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