转贴:房地产可能生变

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梅子：房地产政策可能生变
作者: 梅子 日期: 2015-11-14 14:01:36
　　关于房地产政策，官员们历来的说法是“保持房地产业平稳健康发展”，但习近平11月10日在研究结构性改革和城市工作的中央财经领导小组第十一次会议上却强调“化解房地产库存”，这意味着政策即将发生大变化。读领导讲话必须放入大背景、必须放入行业背景，细微中体味差别，而这次差别不细微，背景却极其复杂，否则，各大门户网站就不会把讲话捂着盖着，或找来无良学者各取所需地专门解读“连续性”而对其中的差别选择性无视，读来读去，就读出一个好年景，房地产还要发展，房价还要上升，刚需者赶快买房吧。这种学者，一看就是“花人钱财、替人消灾”的那类，别无他。须知：地产商财大气粗，几乎囊括了所有顶级豪富，想制造舆论还不容易？这些人想扭曲舆论同样容易，想掩盖真相，也不会难到哪里去！昨天整个的一天，说真话的也不是没有，我就看到一个帖子，深夜，在观察者网最多挂了一刻钟，本想复制，稍一犹豫，删除了。这说明真话不让说，无论建房的还是囤房的，作为既得利益者，人家权势大着呢！

　　习总为什么强调“化解房地产库存”？从行业看，我国只有13.5亿人口，却造了43亿人居住的房子，库存量极大，建多了，造成巨大浪费。尤其，这些房子有的已竣工超过二十年，稍一犹豫，就报废，那种浪费更不能承受，所以必须消化。从整体看，地产商建房没多少自有资金，用的基本是银行的钱，而房地产经营的模式是“政府卖地、银行掏钱、商家和房奴都贷款”，这个模式等同于在全民族头顶悬上一个堰塞湖，一旦房价垮塌，地产商破产必引发连锁反应，接下来就是银行破产、政府破产、房奴上街，这个结果更不能承受。从宏观经济形势看，全世界在经济危机中泥足深陷，中国在泥淖中似乎陷得更深，且不说四万亿投资救美国至少带动起二十万亿的投资规模，潮水般拥入房地产，终于使房地产成为支柱产业，且这根支柱特别粗，它不但压垮了制造业，还带动相关产业蹦极式增长，大幅度提高了就业率，有鉴于此，如果刹车刹得太狠，砸掉饭碗太多，这种结果也不可承受。这三大背景决定了习总在强调“化解房地产库存”之后还有句话，那就是“促进房地产业持续发展”。在此，被既得利益者豢养尤其被地产商豢养的那些专家学者只强调“促进房地产业持续发展”，忽视“化解房地产库存”，这种玩法，我们已领略过不少次了。

　　“化解库存”与“持续发展”说白了就是个处理增量与存量的关系，增量的发展速度大于处理存量的速度，只会越存越多；反之，唯有处理存量的速度大于增速，才能化解库存。这是个简单的常识问题。可现状是：从去年以来，房地产政策不断放松，央行也不断放水，今年已连续五次降息，推动购房者入市，但这所有政策均如泥丸入海，听不到一丝回声，其深层原因，乃是买得起房的都买了，有的还买了几十套、上百套，没买房的都买不起。这是一个大问题。

　　国务院总理李克强在党校讲话时也谈到房地产库存问题。他说CPI连续48个月下降，企业投资意愿不高。前三季度企业投资增长10.3%；企业新开工项目仅增2.9%；以往我们长期依赖的房地产去库存问题没有解决。按照国家统计局的数据，截止9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积42474万平方米。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示：“待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的‘期房’则数据远远超过6亿多平方米”。就这么个差别，处理库存的速度跑过了增速，还是增量发展的速度跑过了库存，留待大家判断吧。

　　宜居房地产研究院副院长杨红旭认为：“主席和总理同时提到房地产库存问题，对经济和房企造成了负面影响”。这是表达不满了。

　　杨红旭指出：“易居研究院跟踪的35城住宅库存报告显示，去年下半年以来，三、四线城市的库存略有下降，但仍处于历史高位，在库存压力降到合理程度以前，这些地区的开发商没有动力购地与扩大再生产，于是就导致房地产开发增速不断创近十几年新低。这种负增长也传递到水泥、钢铁等几十个相关行业，从而拖累经济增长。”这是明目张胆的威胁，看看遍地的“鬼城”，也是撒谎，真是“商女不知亡国恨”啊！住房明显已用不完，难道就为了增长而增长？

　　最新数据显示：自去年1月份以来，房地产可开发投资增速已经连续20个月下滑。1—9月份，房地产投资名义增长2.6%。

　　“十三五规划中提到保持经济中高速增长，GDP要保持在6.5%以上，还是靠投资来拉动，房地产的作用不可忽视。”摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊说。这是继续把中国往沟里带。

　　正是在忽悠前提下，杨红旭信心满满地指出：“十三五必须全面建成小康社会的伟大目标，以及与相匹配的GDP与居民收入翻番的量化指标，经济稳增长压力很大，这就需要，房地产必须稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产的积极性，促使房地产开发投资回暖，或者说至少平稳。于是，完全可以估计，十三五期间房地产政策将总体保持偏暖状态，楼市铁定不会硬着陆！”看，知道什么是无耻、什么是无良、什么是误导、什么是贼性、什么是祸国殃民了吧。

　　中国房地产的死结将怎么打开？其答案是：第一，把在重庆试验成功的地票制度推向全国；第二，对购房进城者给予巨资扶持，或大幅度提高劳动者收入。或可肯定，八大城市圈的规划将极力吸纳农民进城，或者说，只要农民不进城，只要农民进城后目标不是对准大房子，“化解房地产库存”就永远停留在纸上。另一方面，“化解房地产库存”还必须死命压缩房地产增量、降低房地产增速，因房地产业的现状摆明已供大于求，再不能杀鸡取卵，浪费国家资源了。

　　“楼市铁定不会硬着陆”吗？放屁！因为硬着陆威胁国家政权，政府承受不起，不敢让楼市硬着陆，而不是“铁定”不会硬着陆，但地产商绝不能见缝下蛆，对政府决策“耍傻瓜”。针对楼价虚高，政府唯一的明智措施就是让通货膨胀去稀释、对冲，让市值回落到可以接受的水平，而不能你涨我也涨，可现在那些地产商，还真做的出来。

　　老实说，“化解房地产库存”不易，避免房市硬着陆更不容易。

　　硬着陆，经济立马熄火。

　　而有价无市乃房地产现状，不见棺材不落泪、硬撑，乃是地产商本性和无奈选择，否则，当楼价狂跌，这些人就该跳楼

狗狗勇士

房价狂跌是不可能的，只不过像芜湖这样人口增长较缓慢的城市，指望房地产促进经济发展已经不现实了

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投机资金后续乏力，或者需要退出之时，一线城市楼市崩塌也就不远了。目前所谓的房地产利好，只能使一线城市的泡沫风险进一步积骤，使房价泡沫暂时稳定下来，但无法逆转其破裂的趋势。

　　【2015-11-11

　　据国家统计局发布《2015年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》报告显示，9月份新建商品住宅环比上涨城市个数比上月略有增加，房价环比继续上涨，北上广深四大一线城市环比、同比全线上涨，深圳更是以38.3%的同比涨幅连续五个月领涨。
　　现如今，对于开发商来说，一线城市已成为“安全港”。一方面，货币政策宽松使房企的融资成本降低（发债利率已降至3%-4%），开发商如今“弹药充足”。另一方面，一线城市的土地具有先天的稀缺性，使得各路资金都将一线城市的土地作为防御性投资的重点。
　　同时，开发商们也在相互提醒“三四线城市不能再建房了”。当下国内三四线城市库存持续高企，房价下跌的态势已经明显，谁在三四线城市建房不仅库存会长期积压，还可能蒙受重大损失。
　　而中国楼市现在的情况是：一边是一线城市房价在继续非理性的上涨；另一边三四线城市房价继续下跌，去库存的形势不容乐观。对此，笔者认为，楼市已经进入到了最危险的时刻。
　　首先，一线城市房价的继续上涨，使泡沫进一步累积且加深加重。从表面上看，虽然三四线城市房地产不景气，一线城市房价上涨还有些许亮点，但这并非好兆头，这是场内投机资金在无力全面推高所有城市房价的情况下，专门有针对性的选择一线城市房产进行攻击。否则，在极短期内深圳房价涨幅接近40%就说不过去了。
　　在此之前，一线城市的房价泡沫就相对于其他城市要大很多，杠杆率也用得高，现在又继续成为投机炒作的市场，只能让更多市民“望房兴叹”。而这种远远脱离当地民众购买力的虚火上涨的楼市，是无法长期持续下去的。也就是说，一二线城市房价上涨是饮鸩止渴，三四线城市房价的调整也难改暮气之色。
　　再者，对于当前集中在东北、西北和西南的400多个三四线城市来说，由于产业结构单一且落后，或以农业为主（如西北和西南），或以重工制造业为主（如东北）都对外来人口缺乏吸引力，再加上当地家庭户均都拥有房产二套以上，对房产需求早已饱合，所以这些城市要想短期内走出困局已无可能。
　　同时，我们也要看到一线城市虽然房价在不断刷新纪录，也吸引了众多好奇的眼球，但一线城市房价呈现出一种“价涨量滞”的景像，这是因为一线城市房价的上涨是受到避险游资追棒，以及政府救市重拳利好的影响，大量投资投机性需求在一段时间内集中释放所致，显然这样的上涨好势头不可持续，至多在明年上半年就会出现力竭而衰的问题。
　　最后，相对于一线城市来说，三四线城市房价涨幅有限，泡沫也不算大，但还是出现需求不旺的问题。而一线城市这些房价泡沫深重的地方却现在仍然在加杠杆，这会为将来的金融危机埋下隐患。
　　近期，标普等三大评级机构集体唱空中国银行业，在国际评级机构们看来，中国银行业在出口外贸、产能过剩等方面的坏账正在逐步暴露，但是房地产领域的坏账还未真正开始。而随着中国经济下行压力增大，开发商和购房者资金链一旦出现问题，那么中国银行的不良贷款率仍将持续上升。
　　所以，在当前一线城市泡沫膨胀的情况下，当局再给投机者加杠杆，只能助其一时的虚假繁荣，而导致未来银行业的不良贷款率的持续恶化的可能性，却是显而易见的。
　　三四线城市楼市陷入泥潭，而一线城市却火热得不得了，这说明中国楼市很不正常了。
　　鉴于三四线城市楼市需求低迷，所以在未来很长时间内难以走出低谷。而一二线城市楼市火爆，已远远脱离了当地市民的购买力，只能说明房价又被投机资金再次恶抄了一回。
　　当投机资金后续乏力，或者需要退出之时，一线城市楼市崩塌也就不远了。目前所谓的房地产利好，只能使一线城市的泡沫风险进一步积骤，使房价泡沫暂时稳定下来，但无法逆转其破裂的趋势。

xiaochenyi

房地产业从根上就是一个我国特色市场经济体制诞生的腐朽没落之奇葩怪胎。您老人家扪心自问，价格怎么可能回归呢！地球人都知道我国房次产泡沫早已危如累卵。
房价还能不能涨？当然能，问题只是能不能永远涨？那不是经济问题，而是哲学问题和逻辑问题了，相当于能不能把堰塞湖堆到月亮那么高？答案当然是：不能。奇葩的是，房价能不能回归？别说回归，大大顺应民意宏观调控刚刚生效，降价一点点，整个国民经济就疲软不堪，尽显衰败之相，显然再降价国民经济就要崩溃了！国家赶紧救市，各地紧急取消限购令等各种向下调控措施，让房价重新抬头，然后欢欣鼓舞的说“房地产终于回暖了”！哈哈哈哈哈  房价怎能回归？房价不降，草根怎么买得起？贪官又不敢买，有效需求怎么扩大？总之是进退维谷，看不到出路吧？

庐州龙虾

回复 4# xiaochenyi


    呵呵，房地产是中国特色？商品房本身就是资本主义制度的特有产物，你去朝鲜看看还有商品房没？呵呵，泡沫？ 在全球范围内求一个与北上广gdp相仿房价却低的城市或地区。都什么年代了还相信房地产会崩溃。房地产泡沫论就我所知最早可以追溯到我刚上小学那会，那时候合肥三里庵的房子1200，南京鼓楼区不到3000块，每月贷款5 6百····求崩溃！

cogood

奔溃是不太可能，但是缓慢增长就足以让很多投资人血本无归。。。

TOWERAEGIS

商品房是市场的产物，跟资本主义社会主义有啥关系，现在还讨论姓资姓社的问题、意识形态的问题？ 应该说中国目前的房地产业的确是个奇葩，这是中国土地制度、经济制度等多方面产生的结果。
现在来看，三四线城市的房地产已经没啥指望了，一线城市的的房地产火爆一方面是人口刚需，一方面是资本投资避险的结果，但不可能代表整个中国。三四线城市的房价下跌是可预见也是正在进行的事，不崩溃也是中央和地方政府干预的结果，但按TG现在对经济的做法和实际疗效，也不是没有崩溃的可能，因为连经济崩溃都是有可能的，请不要太乐观了。

漫步者

国家对房地产暴跌也许是最怕的，所以暴跌机乎不可能，涨得少就是了。

漫步者

说不定以后房地产又会是国家主导建设，类似以现在公共设施一样，

lyfwind

一线城市楼市崩盘的可能不大 毕竟退潮了才看出谁在裸泳。一线城市的教育 医疗 公共配套不是二三线城市能比的 人只会越来越往一线城市去。
但是世事无常 当年东京房价可以买下整个美国 说崩也就崩了

张飞123

连香港都发生房价崩盘，更别说内地了