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本帖最后由 gc1015 于 2015-2-4 23:24 编辑
近日，有业内人士透露，福星惠誉准备打包整体出售“群星城”项目，幕后买家则可能是深国投商置。经访，数位圈内人表示对此消息已有所耳闻，但福星惠誉和深国投双方目前均保持沉默。由于商业地产开发具有系统运作性强、投资周期大、回报周期长等特性，对目前国内绝大多数开发企业而言，无疑还是一本深奥晦涩的教程，不少加码布局商业地产的开发企业在表面光鲜的同时都承受着巨大的资金压力。
卖掉可能是个好主意
投资、回报、品牌3大要素乃是一个商业地产开发企业需要首先考量的。香港瑞安集团用十余年的时间打造出中国的高端商业地产项目品牌“中国新天地”，但在近80%的企业负债率、2014年销售目标75%完成率面前，也做出了抛售资产的决定。
反观福星惠誉，这家湖北本土的龙头房地产企业本起家于住宅开发，至去年才正式宣布企业商、住两型发展战略，并高调开发旗下首个自持商业项目“群星城”，在业内和华中市场造成了一定影响力。
据行业人士分析，福星惠誉若考虑出售“群星城”，在现阶段不失为一个不错的选择。
因为福星惠誉做商业地产有相当部分的因素是被动转型。对地产开发企业而言，如果企业本身已经确定从住宅产品转型住宅与商业地产并进的发展战略，主动加速商业地产布局，不断完善商业开发及运营体系并适当持有优质商业物业，对未来企业发展无疑是有益处的。
另一方面，如果企业在相当长时间内仍须以现金流滚动开发为主要运营模式，那么持有运营大体量的商业物业也会形成较重资金压力。但将商业物业分割销售肯定会对商业地产品牌造成一定损害，打包出售则在企业“减负”的同时亦可兼顾项目的持续发展。
在现阶段，福星惠誉仍需足够的资金支持去开疆辟土，需要在此过程中不断积累完善商业地产开发运营经验，直至形成清晰成熟的商业地产战略及执行体系。至彼时再逐步持有优质商业物业，优化资产配置，效果会更好。
与深国投有合作空间
消息所传买方深国投目前已具有一定的商业地产投资、开发及运营能力。企业参与整个商业地产产业链，已经形成深国投广场、印象城、新一城三大商业项目品牌，此外与黑石、摩根士丹利等国际一流资产及金融管理类机构有深入的合作关系，在一些城市，深国投也与本土企业展开合作。
2014年，深国投联手黑石集团完成了位于哈尔滨、大连、沈阳、天津、济南、南京、长沙、武汉和南宁九个城市的9个已开业购物中心的收购。可以相信，深国投未来会整合各类资源，加速拓展，为企业走向资本市场全面布局。
经上述行业人士分析认为，深国投与福星惠誉两方尚有合作空间，若是天时地利人和， 还是颇有机会达成共识。
此外该行业人士还表示，除了深国投，诸如凯德置地等有收购优质商业项目意向类的企业，黑石、淡马锡等投资机构都是福星惠誉出售“群星城“可以考虑的谈判合作对象。鉴于福星惠誉本就与很多投资机构有合作关系，如果企业真考虑出售群星城，大约已经在与相关机构进行接洽。
现在卖溢价空间很有限
但众所周知，购物中心的价值主要体现在其获取收益能力的大小上，它以预期收益为基础，主要取决于对经营期内项目收益的评估，以及财务和运营成本的预估。
出售群星城，买方会综合考虑其所在的徐东商圈包括武汉市未来商业地产市场的发展预期，综合评判群星城自身商业运营情况。但福星惠誉群星城自去年开业，至今仅运营4月有余，处于运营初期，溢价空间会比较小，如果运营至成熟阶段，资产估值届时将有较大提升。 |
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发表于 2015-2-4 23:21:05
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