琶洲中二区(万胜围)专题|读懂中国永久会址片区规划出炉，最高450米，两栋400，两栋300

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琶洲规划起点建设不应低于金融城，琶洲这个电商CBD发展好的话其效益效应会超过金融城和珠心！！~

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琶洲规划起点建设不应低于金融城，琶洲这个电商CBD发展好的话其效益效应会超过金融城和珠心！！~
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和珠心可以一江两岸联动。

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从高大到紧凑 2.5版CBD的反思

吸取国际金融城的经验，2.5版的CBD诞生——琶洲电商总部聚集区。

在国家不再给特大城市增加用地指标的限制下，2014年，广州规委会审议通过的琶洲新一轮规划方案，计划将其打造成世界级的会展和商业中心。琶洲将与珠江新城、广州国际金融城共同组成"一江三城"的广州大CBD板块，成为南中国经济最活跃、总量最大的区域。

"接棒"CBD后，琶洲的开发强度随之大大增加：新增15幅、总面积40公顷的可出让地块，总建筑量增加636万-1412万平方米。新增的地块将部分用于建设会展四期和电商总部区。

从土地出让方式来看，琶洲延续了金融城的做法，而且设置的门槛更为严苛：典型的"定向"招拍挂，不仅对竞买企业的经营行业进行限定，还规定了自持经营比重、总部注册地，甚至要求"非500强不嫁"。

如此高竞拍条件，让琶洲2015年的土地拍卖关注度比金融城高出一大截，而且每一次成功出让都令广州人兴奋不已。这种兴奋并非因为琶洲土地市场特别火热——相反，出让的土地几乎都是底价成交，这通常被视作市场"冷淡"的表现——而是因为竞买者身份特殊。腾讯、阿里巴巴、复星、国美、唯品会、小米、YY语音……一众互联网龙头企业纷纷抢滩这个面积不到10平方公里、位于珠江南岸的岛屿，欲在此建立新的企业总部。

广州因此沸腾。跟北上深相比，广州的"互联网基因"不够突出，是一个产业偏向传统的城市。因此，能留住知名互联网企业，被视为广州"逆袭"的表现。不难想象，行业龙头的聚集，将在未来带动大量的人才、同类企业前来，琶洲欲成为电商和互联网总部的高端聚集区，已经走出了实质性的第一步。

"有企业在就有人才在，这些人才会往外跑、会创业，创新创业的资金就会涌入，这将活跃整个华南的互联网产业氛围，形成良性循环，并有利于下一个巨头或者主流产业的孵化和培养。"有本土投资界人士认为。


同样是造城，同样作为CBD的延伸区，琶洲似乎比金融城走得更快。不过，也有业内人士指出，琶洲首先发展的是B区，即会展功能区，可能是考虑到会展业周期性强、琶洲容纳量大等原因，政府才随后对琶洲a区有了电商总部经济的规划，目前看来，新兴的"电商总部"定位暂时抢了会展的"风头"，成为琶洲的新标签。但两个定位协同不足，区域定位不够清晰。

新的调整还在继续。2015年10月，广州市国规委再次调整琶洲规划，将琶洲定位为"紧凑型CBD"。这种"紧凑"体现在，原来规划的23块商务用地分解成了47块，成为"小街区"网格；交通方面，新增有轨电车环线6站，地下设少量停车位。

新规划的设计者华南理工大学建筑学院教授孙一民透露，琶洲的写字楼楼距将比珠江新城缩短很多，减少土地"浪费"，同时吸取珠江新城和金融城的经验，不做大规模地下空间开发，而是增设有轨电车环线来满足地铁无法估计的小尺度街区交通，未来也不需要设置很多停车位。这都是在珠江新城和金融城经验下反思的结果。

调整不可一蹴而就，城不可一日造就。从过去追求"高大上"，转向如今小尺度、紧凑型规划；从过去只管卖地不管产业的盲目"造城"，到现在土地财政与产业发展兼顾，广州cbd发展思路已经发生转变。

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一山难容三虎？高空置率之痛

经营多年的珠江新城，近年一直是广州市商业地产中空置率最高的区域。当CBD进一步扩容后，广州的商业、金融活力足以支撑起如此大体量的"泛CBD"吗？

珠江新城、国际金融城和琶洲，虽属于同一个"泛CBD"构想，但在商业地产供应过剩的当下，有业内人士认为，由于珠江新城供应量较大，至少在2019年以前，琶洲和金融城两大新兴板块将难以承接珠江新城的高端办公市场。

珠江新城是广州目前写字楼供应最旺盛的区域。据机构统计，2015年广州写字楼有超过100万平方米的供应量进入市场，其中9成位于珠江新城。近几年来，珠江新城的空置率一直在全市居高不下，成为广州CBD的"痛处"，就在去年8月，还有媒体针对珠江新城"空置率超过6%警戒线"的现状进行了一番调查。

高力国际曾分析称，未来三年，珠江新城还有约86万平方米的供应量可进入市场，因此，三年内空置率下降的可能性不大。而且，珠江新城的空置率也直接影响全市写字楼市场的空置率。

这对国际金融城而言是一个挑战。作为珠江新城功能的"承接者"，国际金融城将不可避免地与珠江新城进行比较。但由于相关配套尚未成熟，而企业拿地的价格较高，金融城项目在销售价格上不占优势。

网易房产走访金融城的汇金中心、绿地中心等入市项目发现，企业对风险已有估计，产品价格约3万元/平。但这个价位依然偏高。在汇金中心的销售处，一个前来参观的"商家团"得知此价格，纷纷表示比周边价格高出不少。而当销售人员以"跟珠江新城相比性价比更高"为由进行说服时，"商家团"团友们并不认同这种比较："这里哪能跟珠江新城相比！"

高起点的定位和低起点的配套让金融城陷入落差之中。据高力国际统计，未来三年金融城的供应量约6.3万平方米，到2019年，供应量将大幅增加至41.3万平方米。但是，由于配套尚未完善，金融城写字楼市场的发展，起码将在8-10年后才具备一定的商业氛围。


与此同时，还有琶洲这位竞争者。据统计，未来3年，琶洲写字楼供应量将达到58万平方米左右，与珠江新城、国际金融城同台比拼。

当然，琶洲也面临"十年成熟期"。根据广州市的规划，未来3至5年，琶洲A区电商总部区将形成一个建筑面积约为300万平方米、营业收入额达千亿元、就业岗位约8万个的电子商务产业集群。但业内人士普遍认为，整个琶洲商务氛围成熟起来至少要10年。

届时，珠江新城的写字楼供应完毕，琶洲和金融城这两个拥有大量自持建筑不可销售的区域，都将有大量办公面积用于出租，同质化竞争在所难免。届时，珠江新城的大棒，将由谁接下？"空置率高"的追问将会重演吗？

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国际金融城—琶洲—万博 “三点一线”将成广州未来新兴区域

2014-10-10 新快报

仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示,广州商用物业市场的发展步伐令人瞩目,随着城市的不断发展,未来十年内,除了珠江新城这个广州目前发展最成熟的商务区之外,还有不少区域将新建更多的甲级办公楼物业和中高端零售物业,为市场带来高品质物业。而天河员村的国际金融城、海珠国际会展商务区和番禺万博CBD,“三点一线”一路向南的发展规划正好显示了广州未来新兴商务区域发展的概貌。这些崛起中的区域具备了良好的上行潜力,相信将成为下一个十年大家关注的焦点。

分析认为,上述新兴商务区将借力城市基础设施建设和经济发展,不断发展与提升,从而创造出大量商用物业市场机遇,其长期发展前景十分广阔。但是,为了在市场中有效竞争,进驻这些商务区的开发商需要更具灵活性和适应性的发展策略,才能在这些新兴商务区内赢得先机。广州商用物业市场未来的发展过程中也许将面临众多风险挑战,同时一些新兴的商务区仍将继续创新、前行,并为商用物业市场创造更多机遇。随着市场进一步成熟,更多开发商,尤其是国内一些全国性和地方性的开发商经过多年的积累,将拥有更丰富的商用物业发展经验,为市场带来更多高品质商用物业项目。

差异化和整体规划将是突围关键

据了解,商用物业市场,尤其是新兴商务区的商用物业市场的发展,受到多重风险挑战和诸多因素影响。过往一些区域的商用物业发展规划十分相似,同质性明显,因此,差异化将是商用物业项目在市场上获得竞争优势的一个关键因素。过往一些开发商并未重视“引入专业人才管理运营物业,实现资产价值最大化”的理念,直接导致一些商用物业项目资产绩效较低。

马炜图表示,商用物业项目前期的规划定位、业态的分布比例、建筑的规划设计、客户的类型细分,每一个细节都与项目的开发运营成功与否息息相关,环环相扣,只有做好整体规划,找准合作伙伴,才能在市场中脱颖而出,使项目成为新兴商务区内的标杆项目,达至资产保值以至增值。


三大潜力新兴商务区面面观

1 广州国际金融城

与珠江新城相比,广州国际金融城很早就广泛征求各界意见,因此,其配套设施预计比珠江新城更完善和优化,从起步到成熟的速度预计比珠江新城更快。根据《关于支持广州区域金融中心建设的若干规定》,政府将对进驻金融城的金融机构出台相关优惠政策,预料将吸引各类金融机构、金融交易平台、金融配套服务机构等进驻。凭借良好的区域规划定位,将支撑自身商用物业市场的发展,预计将成为广州继珠江新城之后又一个高端商务区域。金融城首推的起步区可提供250多万平方米商务办公面积。至今,金融城起步区已成功吸引绿地集团、合景泰富地产等开发商的项目进驻,绿地集团和合景泰富地产的两个项目将为市场带来约14万平方米商务办公面积。预计到2019年,金融城起步区将初具规模。

2 琶洲国际会展商务区

琶洲国际会展商务区地理位置靠近珠江新城和金融城,是“珠江新城—金融城—琶洲”这个跨江重点功能集群区域的重要一环。由于“珠江新城—金融城—琶洲”这个区域未来将成为广州的新城市中心,承担发展总部经济的重要使命,得益于发展越加成熟的珠江新城区域和正处于快速上升阶段的金融城区域,琶洲国际会展商务区将迎来新的发展机遇。

2013年,琶洲区域展馆面积增至54万平方米,共举办展会201场,展览面积808万平方米,中国广州国际家具博览会等10万平方米以上超大型展览面积规模约占全国1/4。预计到2017年,琶洲区域甲级办公楼新增供应约为30万平方米。

3 番禺万博商务区

随着番禺区内企业对高品质办公楼的需求增长,将支撑起区内甲级办公楼市场的扩张。番禺区内的甲级办公楼总量较少,真正国际品质办公楼更是凤毛麟角。在番禺区内企业扩展业务和升级办公环境的双重需求推动下,国有企业和民营企业有望成为未来吸纳番禺区甲级办公楼空间的生力军,他们日益认可甲级办公楼的价值,即改善办公环境、节能环保、吸引优秀人才和提升企业形象。番禺万博商务区内,未来甲级办公楼总量预计将有所增长,有助于提升番禺区内办公楼整体质量并加速市场成熟。

目前,番禺万博商务区已成功引进大连万达、粤海、奥园、敏捷、中铁集团等多家国内知名企业。预计到2017年,番禺万博商务区将有约共60万平方米城市综合体项目落成,其中,万达广场预计将于今年底开业。随着项目的稳步推进,番禺万博商务区将逐步启用并迈入迅速发展阶段,届时将有效推动周边区域发展。

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