万科41亿拿下海晶化工地块，问鼎2015地王

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岁末的土地市场异常活跃，主城区黄金地块频繁上市。12月7日上午9点半，市北区四流南路66号的四宗商住用地迎来盛大拍卖，这四幅地块为原海晶化工老企业搬迁改造地块，地块入储后坊间对它的传闻很多，屡屡传出实力雄厚的地产大鳄对其兴趣浓厚的消息。

     根据土地出让公告显示，这四宗地的出让总面积223812.3㎡，约合336亩，规划总建面738792.9平米，本次为捆绑拍卖，虽然地块巨大，价格不菲，但还是引来三家大鳄“车轮战”的加价，在125轮抢拍后，财力雄厚的万科地产终于胜出，以总价41亿拿下了这四幅地块。据悉，41亿元已经足以问鼎2015青岛土地市场的总价“地王”了。

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海晶老厂搬迁后被分割6幅地块 此次拍卖4幅引来大鳄争抢

     据了解，海晶化工厂搬出市区后，原地块一直被一众地产大鳄觊觎。从城市整体规划来看，该片区规划为大型居住区，未来开发住宅和商业，并配建保障房，整块地将被划分为6宗地块分次开发。本次挂牌的是其中的A、B、C、D四宗地块，也是最大的四宗。除C地块为纯住宅用地外，A、B、D三宗地块均为住宅兼商业用地，其中B地块上将建设产权型人才公寓。四幅地块的起拍价位楼面地价从4155元/㎡—4650元/㎡不等，四幅地块起拍总价超过31.95亿元。

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12月7日上午9点30分整，本场土地挂牌结束，ABCD四宗地块捆绑在一起，开始了紧张的限时竞价环节。10号、1号、17号竞买人同时进入网上拍卖系统，公开竞价。

     首先举牌应价的是17号竞买人，紧接着1号竞买人也当仁不让继续往上抬价，10号竞买人也杀出来“搅乱”局面。不过，没几轮1号竞买人不堪重负，赶忙“撤离”，拍卖会变成了10号、17号竞买人两家的“拉锯战”，别看双方只是10元/㎡的往上加价，但是每一次举牌，地块的拿地的成本都会增加223.8123万元。最后经过125轮举牌、近3个小时的抢拍，海晶化工改造地块最终被实力派地产大鳄万科地产成功收入囊中，成交单价在5395-5890元/㎡之间，成交总价411117.324万元，超过41亿元，溢价率28.05%。

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具体来看，A地块位于整块地的西部，南临开封路，东临大沙支路，西临开封支路。土地面积32855.6㎡，约合49亩，容积率3.1，规划建筑面积101852.4平米。土地用途为住宅兼商业：商品住宅部分用地面积26284.5㎡，规划建面81481.9平米；商服部分用地面积6571.1㎡，规划建面20370.5平米；商业占比20%。A地块起始楼面地价4420元/㎡，起始总价45018.76万元。A地块成交单价5660元/㎡，最终成交总价57648.4584万元。

     B地块位于整块地的北部，北临唐河路，是面积最大的一宗地块。土地面积133613.5㎡，容积率3.15，规划建筑面积420882.5平米。土地用途为商品住宅、人才公寓和商服：其中商品住宅部分用地面积110728.3㎡，规划建面348794.2平米；产权型人才公寓用地面积9523.8㎡，规划建面3万平米；商服部分用地面积13361.4㎡，规划建面42088.3平米；商业占比10%。B地块起始楼面地价4160元/㎡，起始总价175087.12万元。B地块成交单价5400元/㎡，成交总价227276.55万元。

    C地块位于整块地的东北部。土地面积6153.8㎡，容积率3.5，规划建筑面积21538.3平米。全部为住宅用地。起始楼面地价4155元/㎡，起始总价8949.16万元。C地块成交单价5395元/㎡，最终成交总价11619.9129万元。

    D地块位于整块地的东南部，南临开封路，东临四流南路，北边临近四流南路二小。土地面积51189.4㎡，容积率3.8，规划建筑面积194519.7平米。土地用途为住宅兼商业：商品住宅部分用地面积28154.2㎡，规划建面106985.8平米；商服部分用地面积23035.2㎡，规划建面87533.9平米；商业占比45%。D地块起始楼面地价4650元/㎡，起始总价90451.66万元。D地块成交单价5890元/㎡，成交总价114572.1033万元。

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今年以来，青岛主城区商住用地的供应量越来越少，这种行情下，位于市北区四流南路的海晶化工厂近500亩的搬迁地块绝对一块“油水十足”的大肥肉。今年5月该地块上市之前曾举办土地储备说明会，当时万科、保利、中海、华润、海尔等13家实力雄厚的大鳄都到场出席，这足可以说明该地块的含金量。四幅地块上市后，仅竞买保证金总额就接近32亿元，如此的“高门槛”非大鳄级开发商很难有实力能够“吃下”。

今日拍卖结束后，据内部人士透露，“走过场”的1号竞买人是龙湖和越秀“联合体”，而10号是前一阵子刚进驻青岛的金地。也有业内人士透露，其他两家参与竞买的地产大鳄分别是招商地产和绿地。虽然说法不同，但无疑都是重量级房地产大鳄。

    从地理位置上看，这四幅地块属于老企业改造重点区域，不仅地段优越、交通便利，而且周边配套完善：临近铁路和环湾大道，距离欢乐滨海城约1公里，周边有成熟的居住区，临近四流南路、洛阳路、郑州路等道路，交通通达性好，临近胜利桥公交枢纽站，有近30路公交车可以通达全城，而且四流南路正是规划中的地铁1号线站点，未来可享受到轨道交通的便利；地块北距青岛科技大学约1公里，南距水清沟商圈约1公里，紧靠青岛中心医院，周边分布有四流南路二小、洛阳路一小、青岛21中、青岛41中等多所学校，完善的商业、教育、医疗配套为地块加分不少。

另外，地块周边大都是老式居住社区，与之毗邻的新建楼盘不多，即便有新盘也都是2年前开发的，且见缝插针般的在老城区散落式的生长，附近的海情御园已经在2013年售罄，当时均价9800元/㎡，鸿泰锦园现在也尾盘在售，均价11000元/㎡，因周边缺少新盘而新房市场发展潜力极大。此次万科豪掷41亿一口气吞下如此巨幅的大型地块，未来将会在此开发什么样的新盘“矩阵”，令人十分期待。